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§ 34i GewO: Erlaubnis, Sachkunde und Pflichten für Immobiliardarlehensvermittler
Wer Immobilienfinanzierungen an Verbraucher vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung. Diese Seite erklärt, was der Paragraf regelt, wer betroffen ist, welche vier Voraussetzungen die Behörde prüft und wie das Verfahren abläuft.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit wann: Die Erlaubnispflicht nach § 34i Gewerbeordnung gilt seit dem 21. März 2016. Sie geht auf die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie zurück.
- Wer braucht sie: Jeder, der gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt, nachweist oder dazu berät. Angestellte eines Erlaubnisinhabers brauchen keine eigene.
- Vier Voraussetzungen: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflichtversicherung und Sachkundenachweis.
- Sachkunde: IHK-Sachkundeprüfung „Geprüfte Fachfrau / Geprüfter Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ – oder eine gleichgestellte Berufsqualifikation.
- Zuständig: Je nach Bundesland die IHK oder das Gewerbeamt. Danach folgt der Eintrag ins Vermittlerregister.
Was § 34i GewO regelt
§ 34i Gewerbeordnung – kurz § 34i GewO, oft auch als Paragraf 34i geschrieben – macht die gewerbsmäßige Vermittlung von und Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlaubnispflichtig. Er wurde zum 21. März 2016 eingeführt, als Deutschland die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht umsetzte. Vorher fiel die Darlehensvermittlung unter § 34c GewO und kam ohne Sachkundenachweis aus.
Erfasst sind zwei Tätigkeiten, die das Gesetz in einem einzigen Erlaubnistatbestand zusammenfasst:
- Immobiliardarlehensvermittler
- Vermittelt den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen, oder weist Dritte dazu nach. Die Vergütung kommt in aller Regel vom Darlehensgeber.
- Honorar-Immobiliardarlehensberater
- Berät Verbraucher unabhängig zu solchen Verträgen und lässt sich ausschließlich vom Kunden bezahlen. Beide Rollen schließen sich gegenseitig aus – wer vermittelt, darf nicht zugleich als Honorarberater auftreten und umgekehrt.
Die Einzelheiten zur Berufshaftpflicht und zur Sachkunde stehen nicht im Gesetz selbst, sondern in der Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung, kurz ImmVermV. Wer sich mit § 34i GewO befasst, kommt an dieser Verordnung nicht vorbei.
Wer die Erlaubnis nach § 34i GewO braucht – und wer nicht
Erlaubnis erforderlich
- Selbstständige Baufinanzierungsvermittler und Finanzierungsberater
- Immobilienmakler, die zusätzlich Finanzierungen vermitteln
- Versicherungs- und Finanzanlagenvermittler, die Baufinanzierung anbieten
- Wer Verbrauchern Darlehensgeber nur nachweist, statt selbst zu vermitteln
- Honorarberater zu Immobiliardarlehen
Keine eigene Erlaubnis nötig
- Angestellte eines Gewerbetreibenden mit § 34i-Erlaubnis
- Beschäftigte von Kreditinstituten, die eigene Produkte vermitteln
- Wer ausschließlich Darlehen an Unternehmen vermittelt
- Wer ausschließlich Immobilien vermittelt, ohne Finanzierungsthemen
Wichtig für Vertriebe: Der Erlaubnisinhaber darf Personen, die unmittelbar an Vermittlung oder Beratung mitwirken oder dafür leitend verantwortlich sind, nur beschäftigen, wenn deren Sachkunde und Zuverlässigkeit geprüft wurden. Die eigene Erlaubnis deckt Mitarbeiter also nicht automatisch ab.
Die vier Voraussetzungen für die § 34i-Erlaubnis
Die Behörde prüft alle vier Punkte. Fehlt einer, wird die Erlaubnis nicht erteilt.
-
1
Zuverlässigkeit
Geprüft über Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug. Bestimmte rechtskräftige Verurteilungen der vergangenen fünf Jahre stehen der Erlaubnis in der Regel entgegen.
-
2
Geordnete Vermögensverhältnisse
Kein laufendes Insolvenzverfahren, kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis. Nachgewiesen über Auskünfte von Insolvenz- und Vollstreckungsgericht, teils zusätzlich über Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Finanzämter.
-
3
Berufshaftpflicht
Eine Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 460.000 € je Versicherungsfall und 750.000 € für alle Fälle eines Jahres. Sie muss im gesamten EU- und EWR-Raum gelten. Die Bestätigung darf bei Antragstellung nicht älter als drei Monate sein.
-
4
Sachkunde
Nachgewiesen durch die IHK-Sachkundeprüfung oder eine in der ImmVermV gleichgestellte Berufsqualifikation.
Darauf bereiten wir vor
Hinzu kommt eine formale Bedingung: Hauptniederlassung oder Hauptsitz müssen im Inland liegen, und die Tätigkeit muss im Inland ausgeübt werden.
Sachkundenachweis und IHK-Prüfung
Der übliche Weg zur Sachkunde führt über die Prüfung bei der IHK. Der Abschluss heißt „Geprüfte Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ beziehungsweise „Geprüfter Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“. Bestimmte berufliche Abschlüsse werden nach der ImmVermV gleichgestellt, etwa aus dem Bank- und Sparkassenbereich. Ob Ihr Abschluss dazugehört, sagt Ihnen Ihre IHK verbindlich.
Aufbau der Prüfung
Die Sachkundeprüfung besteht aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Der praktische Teil ist ein simuliertes Beratungsgespräch und setzt voraus, dass der schriftliche Teil bestanden ist. Beide Teile sind zu bestehen, bevor die Erlaubnis beantragt werden kann.
Befreiung vom praktischen Teil
Wer bereits eine Erlaubnis nach § 34d, § 34e, § 34f oder § 34h GewO besitzt, kann sich vom praktischen Prüfungsteil befreien lassen. Der Antrag ist schriftlich bei der IHK zu stellen und die bestehende Erlaubnis vorzulegen. Für Versicherungs- und Finanzanlagenvermittler verkürzt sich der Weg damit spürbar.
Vorkenntnisse sind für die Prüfung nicht vorgeschrieben. Es gibt keine Zugangsvoraussetzung in Form einer Ausbildung, weshalb der Weg auch Quereinsteigern offensteht.
Antrag, Zuständigkeit und Vermittlerregister
Wer die Erlaubnis erteilt, ist Ländersache. In einigen Bundesländern ist es die IHK, in anderen das Gewerbeamt oder die Kreisverwaltung. In Bayern etwa liegt die Erlaubniserteilung und Registrierung zentral bei der IHK für München und Oberbayern, mit Ausnahme des IHK-Bezirks Aschaffenburg. Erkundigen Sie sich vor dem Antrag, welche Stelle für Ihren Sitz zuständig ist.
Übliche Unterlagen
- Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde
- Auszug aus dem Gewerbezentralregister
- Auskunft des Insolvenzgerichts und Auszug aus dem Schuldnerverzeichnis
- Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung, nicht älter als drei Monate
- Sachkundenachweis oder gleichgestellte Berufsqualifikation
- Bei Gesellschaften: Handelsregisterauszug, Gesellschaftsvertrag oder Satzung
Nach der Erteilung folgt die Eintragung ins Vermittlerregister nach § 11a GewO, das beim DIHK geführt wird. Der Eintrag ist öffentlich einsehbar. Kunden und Geschäftspartner können dort prüfen, ob eine gültige Erlaubnis vorliegt. Angestellte werden üblicherweise vom Erlaubnisinhaber registriert.
§ 34i im Vergleich zu § 34c, § 34f und § 34k
Die Erlaubnisse sind eigenständig und ersetzen einander nicht. Wer mehrere Tätigkeiten ausübt, braucht mehrere Erlaubnisse.
| Paragraf | Tätigkeit | Sachkundeprüfung |
|---|---|---|
| § 34c GewO | Immobilienmakler, Bauträger, Wohnimmobilienverwalter, Darlehen an Unternehmen | nein (Makler und Verwalter) |
| § 34f GewO | Vermittlung von Finanzanlagen wie Investmentfonds und Vermögensanlagen | ja |
| § 34i GewO | Vermittlung von und Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen | ja |
| § 34k GewO | Vermittlung allgemeiner Verbraucherdarlehen, etwa Raten- und Konsumkredite | ja |
Neu ab 20. November 2026: § 34k GewO
Für die Vermittlung allgemeiner Verbraucherdarlehen tritt eine eigene Erlaubnispflicht in Kraft. Wer bisher Ratenkredite auf Basis von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO vermittelt hat, muss auf die neue Erlaubnis wechseln. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt § 34i GewO maßgeblich.
Relevant für alle, die beides anbieten: Eine bestandene Sachkundeprüfung nach § 34i soll für § 34k anerkannt werden, eine zweite Prüfung wäre dann nicht nötig. Die Ausgestaltung ergibt sich aus einer Verordnung, die zum Redaktionsschluss noch nicht endgültig vorlag – prüfen Sie den Stand vor Ihrer Planung bei Ihrer IHK.
Häufige Fragen zu § 34i GewO
Was besagt § 34i GewO in einem Satz?
Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt, Dritte dazu nachweist oder Verbraucher zu solchen Verträgen berät, braucht dafür eine Erlaubnis der zuständigen Behörde.
Seit wann gilt die Erlaubnispflicht nach § 34i?
Seit dem 21. März 2016. Grundlage ist das Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Davor war die Darlehensvermittlung in § 34c GewO geregelt und verlangte keinen Sachkundenachweis.
Wer erteilt die Erlaubnis – IHK oder Gewerbeamt?
Das hängt vom Bundesland ab. Mancherorts ist die IHK zuständig, andernorts das Gewerbeamt oder die Kreisverwaltung. In Bayern läuft die Erteilung zentral über die IHK für München und Oberbayern, ausgenommen der Bezirk Aschaffenburg.
Wie hoch muss die Berufshaftpflicht sein?
Mindestens 460.000 € je Versicherungsfall und 750.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Der Schutz muss im gesamten EU- und EWR-Raum gelten. Die Einzelheiten regelt die ImmVermV.
Brauchen angestellte Mitarbeiter eine eigene Erlaubnis?
Nein. Angestellte eines Gewerbetreibenden mit § 34i-Erlaubnis brauchen keine eigene. Der Erlaubnisinhaber muss aber sicherstellen, dass mitwirkende oder leitend verantwortliche Personen sachkundig und zuverlässig sind, und sie im Register führen.
Kann ich mich vom praktischen Prüfungsteil befreien lassen?
Ja, wenn Sie bereits eine Erlaubnis nach § 34d, § 34e, § 34f oder § 34h GewO besitzen. Der Antrag muss schriftlich bei der IHK gestellt und die vorhandene Erlaubnis vorgelegt werden.
Ersetzt § 34i die Erlaubnis nach § 34c?
Nein. Wer neben Finanzierungen auch Immobilien vermittelt, braucht beide Erlaubnisse. Sie stehen unabhängig nebeneinander und werden getrennt beantragt.
Gibt es für § 34i eine Weiterbildungspflicht?
Der Gesetzgeber schreibt für § 34i keine feste Stundenzahl vor. Die häufig genannten 20 Stunden in drei Jahren gelten für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO. Für § 34k ist eine jährliche Weiterbildungspflicht vorgesehen.
Was kostet die Erlaubnis nach § 34i GewO?
Zusammen kommen Prüfungsgebühr der IHK, Erlaubnisgebühr der Behörde, Registereintrag und die laufende Berufshaftpflicht. Die Sätze unterscheiden sich je nach Kammer und Bundesland deutlich.
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