Hauskredit 2026: So finden Sie die beste Finanzierung

Wie funktioniert ein Hauskredit?

Statistiken zeigen, dass Banken Hauskredite in der Regel als Annuitätendarlehen gewähren. Nach Angaben des Portals „Statista“ nutzen im Jahr 2021 mehr als 78 Prozent aller Käufer ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung Ihres Vorhabens. Bei dieser Kreditart ist die monatliche Rate gleichbleibend hoch und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zinsen berechnen Banken immer nur auf die Restschuld, sodass die Zinsbelastung im Laufe der Zeit abnimmt. Die Tilgung des Darlehens steigt um die ersparten Zinsen an – die Rate bleibt also immer gleich hoch.

Beispielrechnung und Zinsbindung

Die folgende Tabelle verdeutlicht den Darlehensverlauf für einen Kredit über 300.000 Euro, einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 % (Annuität insgesamt 5 %):

In der Regel vereinbaren Sie bei Kreditaufnahme einen Zinssatz für einen Zeitraum zwischen 5 und 30 Jahren. In dieser Zeit ist der Sollzins fest und es besteht kein Zinsänderungsrisiko. Entscheiden Sie sich für ein Volltilgerdarlehen, ist der Kredit am Laufzeitende getilgt. Bei anderen Darlehen bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen vereinbaren.

Kreditsicherheiten und Grundpfandrecht

Als Sicherheit für den Hauskredit dient üblicherweise ein Grundpfandrecht, das in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch eingetragen wird. Damit hat die Bank das Recht, die Immobilie bei einem Zahlungsausfall zu veräußern, um offene Forderungen zu decken. Mit der Grundschuld und der Hypothek gibt es zwei Arten von Grundpfandrechten. Die Grundschuld bleibt unabhängig von der Restschuld auch nach vollständiger Tilgung des Kredites bestehen und wird nicht automatisch gelöscht. Die Hypothek ist an das Bestehen einer Forderung gebunden und verringert sich mit jeder Rückzahlung.

Grundschulden sind flexibler und einfacher zu handhaben, sodass Banken in der Regel ausschließlich auf Grundschulden als Kreditsicherheit setzen.

Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt wie ein Hauskredit funktioniert

Welche Bank für einen Hauskredit?

Verschiedene Kreditinstitute stellen Immobiliendarlehen zur Verfügung. Die folgende Übersicht zeigt mögliche Anbieter:

• Hausbanken: Persönliche Beratung, bekannte Ansprechpartner
• Direktbanken: Oft günstigere Konditionen durch niedrigere Verwaltungskosten
• Bausparkassen: Kombination aus Sparvertrag und Kredit
• Hypothekenbanken: Spezialisierte Anbieter für Immobilienfinanzierungen
• Unabhängiger Finanzberater: Hilft, das beste Angebot zu finden

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Wie viel vom Netto für den Hauskredit einplanen?

Bevor Sie sich nach einer Immobilie umschauen, prüfen Sie idealerweise, welchen Kredit Sie mit Ihren monatlichen Einnahmen zurückzahlen können. Rechnen Sie dazu die regelmäßigen Einkünfte zusammen.

Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate bei etwa 30 bis 40 % des Haushaltseinkommens liegen sollte. Die folgende Tabelle gibt einen ersten Überblick, wie viel Hauskredit Sie sich mit Ihrem Gehalt leisten können:

Um verschiedene Möglichkeiten zu berechnen, nutzen Sie einfach unseren Hausfinanzierung-Rechner. Hier können Sie genau sehen, wie hoch die monatliche Belastung bei verschiedenen Kredithöhen und Laufzeiten ausfällt.

Voraussetzungen für einen Hauskredit

Bei Hausfinanzierungen handelt es sich um hohe Summen. Banken prüfen vor der Zusage genau, ob Sie die monatlichen Raten leisten können und den Kredit wie geplant zurückzahlen. Verschiedene Kriterien spielen bei der Entscheidung eine Rolle:

• Einkommenssituation: Wichtig ist, dass das Einkommen ausreicht, um die monatliche Belastung zu tragen. Zudem sollten Sie ein sicheres Arbeitsverhältnis nachweisen können
• Eigenkapital: Idealerweise bringen Sie mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital in das Vorhaben ein. Bedenken Sie, dass Sie einen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben zurücklegen sollten und nicht Ihr gesamtes Geld verwenden sollten.
• Bonität: Eine positive Schufa-Auskunft sorgt für eine gute Kreditwürdigkeit und erhöht die Chancen auf eine Zusage. Einige Banken knüpfen den Zinssatz für den Hauskredit an die Bonität. Besteht ein höheres Risiko, ist ein höherer Zinssatz zu zahlen.
• Wert der Immobilie: Banken legen einen Beleihungswert für die Immobilie fest und finanzieren nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts.

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Wie hoch sind die Zinsen für einen Hauskredit?

Die persönliche Situation des Kreditnehmers und die aktuelle Lage am Kapitalmarkt haben Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes. Folgende Faktoren bestimmen die Höhe der Konditionen für Ihre Hausfinanzierung:

• Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB): Der Leitzins der EZB ist entscheidend für die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt. Wenn die EZB die Zinsen senkt, können Banken sich günstiger refinanzieren und bieten günstigere Hauskredite an. Steigt der Leitzins, verteuern sich Kredite entsprechend.
• Marktentwicklung und Inflation: Die wirtschaftliche Gesamtlage beeinflusst das allgemeine Zinsniveau. In Phasen hoher Inflation oder wirtschaftlicher Unsicherheit steigen die Bauzinsen häufig an, während sie in wirtschaftlich stabilen Zeiten oder bei niedriger Inflation eher sinken.
• Bonität des Kreditnehmers: Die persönliche Kreditwürdigkeit spielt eine wesentliche Rolle. Eine gute Bonität setzt eine positive Schufa-Auskunft und ein stabiles Einkommen voraus. Banken gewähren in diesen Fällen häufig günstigere Konditionen. Bei unregelmäßigen Einkommensverhältnissen oder negativen Schufa-Merkmalen ist mit höheren Zinsen zu rechnen.
• Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Kreditnehmer mit einem hohen Eigenkapitalanteil erhalten daher in der Regel bessere Zinskonditionen.
• Laufzeit des Kredits: Die Laufzeit hat einen direkten Einfluss auf die Zinshöhe. Kürzere Laufzeiten haben oft niedrigere Zinssätze, da hier für Banken ein geringeres Risiko besteht. Eine längere Zinsbindung kann in Zeiten niedriger Zinssätze sinnvoll sein, um sich günstige Konditionen langfristig zu sichern.

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5 Tipps für günstige Hauskredite

Für eine langfristige Planungssicherheit sollte Ihre Finanzierung auf einer soliden Grundlage stehen. Verschiedene Tipps unterstützen Sie bei einem zinsgünstigen Hauskredit:

1. Gesamtbudget realistisch planen

Idealerweise erstellen Sie am Anfang des Vorhabens eine detaillierte Budgetplanung. Denken Sie dabei nicht nur an den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch an Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder die Maklerprovision. Berücksichtigen Sie auch Ausgaben im Zusammenhang mit der neuen Immobilie. So sollten Versicherungsbeiträge und Rücklagen für Reparaturen in die Berechnung einfließen. Die Rate sollte an Ihre finanzielle Situation angepasst werden.

2. Eigenkapital einbringen

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer wird die Kreditsumme. Damit sinkt auch die monatliche Belastung und Sie sparen Zinskosten. In der Regel erwarten Banken einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % der Gesamtsumme. Bei einem Bauvorhaben können Sie einen Teil des Eigenkapitals unter Umständen durch Eigenleistungen ersetzen.

3. Förderungen berücksichtigen

Die KfW unterstützt mit zinsgünstigen Förderprogrammen und Zuschüssen den Eigentumserwerb und die energieeffiziente Sanierung oder energetische Bauvorhaben. Unter Umständen gibt es Förderungen von Bundesländern oder Kommunen. Idealerweise prüfen Sie frühzeitig, ob und welche Förderungen Sie in Anspruch nehmen können.

4. Bonität beachten

Mit einer einwandfreien Bonität profitieren Sie von günstigeren Kreditkonditionen. Holen Sie vor Beantragung des Hauskredits eine Schufa-Auskunft ein und lassen etwaige fehlerhafte Einträge korrigieren. Zudem sollten Sie vor bestehende Kredite möglichst vor der Kreditbeantragung abbezahlen.

5. Sondertilgungen prüfen

Achten Sie Abschluss des Kreditvertrages auf die Möglichkeit von Sondertilgungen. Viele Banken bieten an, zu bestimmten Zeitpunkten Sonderzahlungen zu leisten. So können Sie zusätzliche Einnahmen nutzen, um schneller schuldenfrei zu werden und Zinskosten zu sparen.

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