Was ist ein Forward Darlehen?
Diese Finanzierungsform ermöglicht es Kreditnehmern, sich die aktuellen Zinskonditionen für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Interessant ist das Forward Darlehen für Kreditnehmer, deren Immobilienfinanzierung in absehbarer Zeit aus der Zinsbindung läuft. In der Regel handelt es sich bei einem Forward Darlehen um ein Annuitätendarlehen, das zum vereinbarten Termin ausgezahlt wird und in monatlich gleichbleibenden Raten zurückgezahlt wird. Vor allem wenn Sie mit steigenden Kapitalmarktzinsen rechnen und Ihre Baufinanzierung in den nächsten Jahren ausläuft, ist das Forward Darlehen eine gute Wahl. Für die Reservierung der Konditionen im Voraus erhebt die Bank einen Zinsaufschlag auf die aktuell gültigen Konditionen.
Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt was ein Forward-Darlehen ist
Wie funktioniert ein Forward Darlehen?
Der Forward Kredit funktioniert wie eine Anschlussfinanzierung – einzig der Zeitpunkt des Kreditabschlusses ist anders als bei einer klassischen Variante und liegt bis zu fünf Jahre im Voraus:
- Abschluss eines Darlehensvertrages: Bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist vergleichen Sie Angebote und schließen einen Darlehensvertrag ab. Die Bank berechnet einen Zinsaufschlag, der sich an dem gewählten Zeitraum orientiert: Je früher Sie das Forward Darlehen abschließen, desto höher fällt die Zinsaufschlag aus.
- Auszahlung zum vereinbarten Zeitpunkt: Läuft das abzulösende Darlehen aus der Zinsfestschreibung, wird das Forward Darlehen ausgezahlt und die Restschuld abgelöst. Zu diesem Zeitpunkt werden die Sicherheiten wie das Grundpfandrecht auf die neue Bank übertragen.
- Rückzahlung: Sie beginnen mit der Rückzahlung des Forward Darlehens zu den vereinbarten Konditionen und der festgelegten Rate. Zu diesem Zeitpunkt startet also auch die Zahlung des Zinsaufschlags, der im Zinssatz enthalten ist. Während der Phase, in der Sie sich lediglich den Zinssatz gesichert haben, zahlen Sie für das Forward Darlehen nichts.
Das Forward Darlehen lohnt sich nur, wenn die Zinsen inklusive dem Zinsaufschlag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses niedriger sind als am Ende der Sollzinsbindung. Gerade wenn Sie das Forward Darlehen lange im Voraus abschließen, besteht also die Gefahr, dass sich der Kapitalmarkt anders entwickelt und Sie nicht von der frühzeitigen Vereinbarung profitieren.
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Ab wann sollte ich ein Forward Darlehen abschließen?
Die Entscheidung für einen Forward Kredit ist von Ihrer individuellen Situation und der aktuellen Lage auf dem Kapitalmarkt abhängig. Die Finanzierung lohnt sich in verschiedenen Fällen:
- Ihr Baukredit läuft in den nächsten 12 bis 60 Monaten aus der Zinsbindung
- Experten rechnen mit einem Anstieg der Kapitalmarktzinsen
- Sie möchten sich langfristig einen günstigen Zinssatz sichern
- Sie bevorzugen Planungssicherheit für die nächsten Jahre
Warten Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung nicht bis kurz vor Ende der Sollzinsbindung, sondern beobachten den Kapitalmarkt längerfristig. So können Sie genau überlegen, ob es sinnvoll ist, sich die aktuellen Konditionen mit einem Forward Darlehen zu sichern.
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Was kostet ein Forward Darlehen?
Die Kosten für das Darlehen setzen sich aus dem aktuellen Zinssatz und dem Zinsaufschlag zusammen. Die Höhe des Aufschlags ist abhängig von der Einschätzung der Bank, wie sich der Kapitalmarkt in der kommenden Zeit entwickeln wird. Üblich sind Zinsaufschläge zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch der Zinsaufschlag ausfällt, multiplizieren Sie einfach die Anzahl der Monate mit dem Aufschlag.
Je länger der Zeitraum, den Sie mit dem Forward Darlehen bis zur Anschlussfinanzierung überbrücken, desto höher der Zinsaufschlag.
Wie hoch ist das Einsparpotenzial eines Forward Darlehens?
Wie viel Sie durch ein Forward Darlehen sparen können, hängt vom vereinbarten Zinssatz und dem tatsächlichen Zinssatz zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab. Auch die Laufzeit des restlichen Darlehens und die Darlehenshöhe haben Einfluss auf die Einsparungen.
Die folgende Beispielrechnung zeigt, in welchem Fall ein Forward Darlehen sich lohnt:
| Forward Darlehen | Klassische Anschlussfinanzierung | |
| Kreditbetrag | 200.000 € | 200.000 € |
| Zinssatz | 4 % inkl. Zinsaufschlag | 6 % |
| Tilgung | 2 % | 2 % |
| Ratenhöhe | 1.000 € | 1.333,33 € |
| Restschuld | 117.969,87 € | 103.061,44 € |
| Gesamtzinsbelastung | 97.969,87 € | 143.060,84 € |
Gerade wenn die Kapitalmarktzinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sehr hoch sind, besteht ein hohes Einsparpotenzial durch den Abschluss des Darlehens.
Ist der Zinssatz des Forward Darlehens inklusive Zinsaufschlag günstiger als die Konditionen der Anschlussfinanzierung, lohnt sich die vorzeitige Vereinbarung. Sinken die Zinsen auf dem Kapitalmarkt und die Prolongation wird günstiger, wird die Finanzierung durch das Forward Darlehen teurer. Wichtig ist, den richtigen Zeitpunkt für das Forward Darlehen zu finden – idealerweise sollten Sie den Kapitalmarkt genau beobachten.
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Wie finde ich ein günstiges Forward Darlehen?
Steigen Sie idealerweise rechtzeitig in die Planung ein, wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung mit einem Forward Darlehen ablösen möchten.
Verschiedene Tipps, wie Sie am besten vorgehen:
- Planen Sie frühzeitig und beobachten mindestens ein Jahr oder noch früher vor Ablauf Ihres bestehenden Darlehens den Kapitalmarkt.
- Berücksichtigen Sie die Prognosen von Finanzexperten und verfolgen die aktuelle Zinsentwicklung.
- Vergleichen Sie verschiedene Angebote. Achten Sie dabei nicht nur auf die Konditionen, sondern auch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten oder den Tilgungssatz anzupassen, um flexibel zu bleiben.
- Überlegen Sie, wann der beste Zeitpunkt zum Abschluss des Forward Darlehens ist. Setzen Sie den Zinsaufschlag in Relation zur erwarteten Kapitalmarktentwicklung.
- Wägen Sie Vor- und Nachteile genau ab und beziehen auch Ihre finanzielle Situation in die Entscheidung ein. Überlegen Sie, ob Ihnen langfristige Planungssicherheit wichtiger ist und Sie das Risiko sinkender Zinsen nach Abschluss des Forward Darlehens eingehen möchten.
- Nutzen Sie eine Finanzberatung, um die beste Finanzierungsoption zu finden.
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Ist ein Forward Darlehen kündbar?
Mit dem Darlehensvertrag treffen Sie eine verbindliche Vereinbarung und Sie sind verpflichtet, den Immobilienkredit wie vereinbart abzunehmen und zurückzuzahlen. Genau wie bei einer klassischen Baufinanzierung können Sie den Forward Kredit in bestimmten Fällen kündigen:
- Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach Ablauf von 10 Jahren steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu und Sie können den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten zur Rückzahlung kündigen.
- Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie den Hauskredit vorzeitig ablösen möchten, weil Sie einen Verkauf planen, kann die Bank Sie aus dem Darlehensvertrag entlassen, wenn Sie im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Damit stellt die Bank entgangene Zinseinnahmen in Rechnung.
Nach Unterzeichnung des Darlehensvertrages können Sie das Forward Darlehen innerhalb von 14 Tagen widerrufen, ohne dass Kosten entstehen.
Was sind die Vorteile eines Forward Darlehens?
Verschiedene Vorteile im Überblick:
- Sie sichern sich günstige Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung
- Sie profitieren von einer ausgezeichneten Planbarkeit, weil Sie genau wissen, wie hoch Ihre Rate nach Ablauf der Zinsfestschreibung sein wird.
- Steigen die Zinsen nach Abschluss des Darlehensvertrages, sparen Sie bei den Zinskosten
Was sind die Nachteile eines Forward Darlehens?
Die Vorteile des Forward Kredits sind deutlich. Dennoch sollten Sie auch einige Nachteile im Blick haben:
- Der Kreditvertrag ist verbindlich und der Kredit muss zum vereinbarten Zeitpunkt abgerufen werden.
- Schätzen Sie die Zinssituation falsch ein und die Konditionen sinken bis zum Ablösezeitpunkt, zahlen Sie mehr, als wenn Sie abgewartet hätten.
Welche Alternativen zur Forward Finanzierung gibt es?
Wenn Sie sich die Konditionen für Ihr Annuitätendarlehen nicht vorzeitig sichern möchten, gibt es bei Fälligkeit des Darlehens verschiedene Möglichkeiten:
- Umschuldung: Sie holen rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote anderer Banken ein und schulden zum Ablösezeitpunkt zu einem anderen Kreditgeber um.
- Prolongation: Rechtzeitig vor Auslaufen der Sollzinsbindung erhalten Sie üblicherweise ein Prolongationsangebot Ihrer Bank. Auf diese Weise können Sie das bestehende Darlehen einfach verlängern. Hier sollten Sie jedoch bedenken, dass unter Umständen keine attraktiven Konditionen für die Verlängerung angeboten werden. Wir empfehlen, alternative Angebote einzuholen und unseren Baufinanzierungsrechner zu nutzen!
Welche Rolle spielt die Zinsbindungsfrist bei einem Forward Darlehen?
Entscheiden Sie sich bei Ihrem Forward Darlehen für eine kürzere Zinsfestschreibung, profitieren Sie in der Regel von günstigeren Sollzinsen. langfristige Darlehen sind teurer. Allerdings sollten Sie auch das Risiko bedenken: Wählen Sie eine Festschreibung von fünf Jahren, wissen Sie nicht, wie der Kapitalmarkt zu diesem Zeitpunkt aussieht. Haben Sie das Darlehen in der Laufzeit nicht zurückgezahlt, besteht die Gefahr hoher Zinsen bei einer erneuten Anschlussfinanzierung. In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, über eine längere Zinsfestschreibung oder auch ein Volltilgerdarlehen, bei dem Sie kein Zinsrisiko haben, nachzudenken.
Wie sind die aktuellen Marktbedingungen für ein Forward Darlehen?
Seit 2022 sind die Kapitalmarktzinsen gestiegen, sodass Forward Darlehen für Kreditnehmer sehr attraktiv waren. Sie haben sich frühzeitig günstige Konditionen gesichert. Experten gehen für die kommenden Jahre von einer Stabilisierung der Zinsen auf einem höheren Niveau aus, sodass das Forward Darlehen weiterhin eine interessante Option bleibt. Die Zinsentwicklung ist allerdings von verschiedenen Faktoren abhängig, sodass eine langfristige Prognose auch für Experten kaum möglich ist. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die geopolitische Lage und die wirtschaftliche Entwicklung spielen bei der Höhe der Zinssätze eine Rolle.
Prüfen Sie idealerweise verschiedene Möglichkeiten, bevor Sie sich für ein Forward Darlehen entscheiden. Gern unterstützen wir Sie mit unseren kostenfreien Beratung und stellen Ihre Anschlussfinanzierung auf eine solide Basis – nehmen Sie jetzt Kontakt auf!
Fazit: Mit dem Forward Darlehen attraktive Konditionen sichern
Mit einem Forward Darlehen sichern Kreditnehmer sich vor steigenden Zinsen bei Ihrer Anschlussfinanzierung ab. Vorteile wie eine sehr gute Planungssicherheit und Einsparmöglichkeiten bei den Zinskosten machen die Finanzierungsform ideal. Allerdings sollten Sie auch Risiken bedenken, denn bei sinkenden Kapitalmarktzinsen sind durch den frühzeitigen Abschluss des Forward Darlehens auch höhere Zinsbelastungen denkbar. Letztlich hängt Ihre Entscheidung von Ihrer individuellen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und der Kapitalmarktentwicklung ab.
Im vorangegangenen Artikel haben Sie sich umfassend über ein Forward Darlehen informiert – nutzen Sie unseren Finanzierungsrechnung und prüfen, wie Sie Ihre Anschlussfinanzierung am besten gestalten!
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