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Immobiliardarlehensvermittler: Berufsbild, Aufgaben und Verdienst
Immobiliardarlehensvermittler beraten Verbraucher zur Immobilienfinanzierung und vermitteln den passenden Darlehensvertrag. Der Beruf ist erlaubnispflichtig nach § 34i GewO, steht aber auch Quereinsteigern ohne Bankausbildung offen. Diese Seite zeigt, was die Tätigkeit umfasst, wie das Einkommen entsteht und welche Wege hineinführen.
Der Beruf auf einen Blick
- Bezeichnung
- Immobiliardarlehensvermittler, geprüft als „Geprüfte/-r Fachfrau/-mann für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“
- Zulassung
- Erlaubnis nach § 34i GewO, Eintrag im Vermittlerregister
- Zugang
- Kein bestimmter Berufsabschluss nötig, Sachkundeprüfung genügt
- Vergütung
- Provision als Prozentsatz der vermittelten Darlehenssumme
- Status
- Überwiegend selbstständig, angestellte Tätigkeit ebenfalls möglich
Was ein Immobiliardarlehensvermittler tut
Im Kern steht die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Der Vermittler ermittelt den Finanzierungsbedarf eines Kunden, vergleicht Angebote verschiedener Banken und begleitet den Vorgang bis zur Auszahlung. Anders als ein Bankberater ist er nicht an ein Haus gebunden, sondern rechnet gegen den Markt.
Typische Aufgaben im Alltag
- Bedarfsanalyse: Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten, monatliche Belastbarkeit
- Prüfung der Bonität und Aufbereitung der Unterlagen für die Bank
- Bewertung der Immobilie als Sicherheit, Einschätzung des Beleihungsauslaufs
- Konditionsvergleich über eine Vermittlungsplattform, Auswahl der passenden Bank
- Einbindung von Förderprogrammen, Bausparlösungen und Tilgungsvarianten
- Beratung zu Zinsbindung, Tilgungshöhe und Sondertilgungsrechten
- Antragstellung, Nachreichungen, Begleitung bis zum vollständigen Abruf
- Betreuung im Bestand und rechtzeitige Anschlussfinanzierung
Der zeitliche Schwerpunkt liegt anders, als viele erwarten. Die eigentliche Beratung macht einen kleineren Teil aus, der größere entfällt auf Unterlagen, Rückfragen der Bank und die Abwicklung bis zur Auszahlung. Wer sorgfältig arbeitet, hat hier seinen wichtigsten Wettbewerbsvorteil.
Abgrenzung zu ähnlichen Berufen
| Rolle | Tätigkeit | Vergütung |
|---|---|---|
| Immobiliardarlehensvermittler | Vermittelt Immobiliar-Verbraucherdarlehen bankenunabhängig | Provision vom Darlehensgeber |
| Honorar-Immobiliardarlehensberater | Berät unabhängig, vermittelt nicht | Ausschließlich Honorar vom Kunden |
| Bankberater | Vermittelt die Produkte des eigenen Hauses | Gehalt, teils mit variablem Anteil |
| Immobilienmakler (§ 34c) | Vermittelt Immobilien, nicht Finanzierungen | Maklercourtage |
Vermittler und Honorarberater schließen einander aus: Wer vermittelt, darf nicht zugleich als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftreten. Makler und Vermittler lassen sich dagegen gut kombinieren, erfordern aber zwei getrennte Erlaubnisse.
Voraussetzungen für den Einstieg
Für die Sachkundeprüfung ist kein bestimmter Berufsabschluss vorgeschrieben. Der Weg steht damit auch Quereinsteigern offen, etwa aus dem Vertrieb, der Immobilienbranche oder aus dem Versicherungsbereich.
- Sachkundenachweis. IHK-Sachkundeprüfung mit schriftlichem und praktischem Teil, oder eine gleichgestellte Berufsqualifikation nach § 4 ImmVermV. Details auf der Seite zur § 34i Sachkundeprüfung.
- Persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, nachgewiesen über Führungszeugnis, Registerauszüge und Gerichtsauskünfte.
- Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 460.000 € je Versicherungsfall.
- Erlaubnis und Registereintrag. Wie das Verfahren abläuft, steht auf der Seite Erlaubnis nach § 34i GewO beantragen.
Fachlich hilfreich, aber nicht vorgeschrieben: Sicherheit im Rechnen mit Zins und Tilgung, Grundverständnis für Grundbuch und Kaufvertrag, und die Bereitschaft, Unterlagen sauber zu führen. Vertriebserfahrung ist ein Vorteil, ersetzt aber das Fachwissen nicht.
Wie das Einkommen entsteht
Ein fester Punkt vorweg, weil er über die Berufswahl entscheidet: In der selbstständigen Vermittlung gibt es kein Gehalt und in aller Regel kein Fixum. Das Einkommen entsteht ausschließlich aus Provisionen, und die fließen erst, wenn eine Finanzierung tatsächlich zustande gekommen und abgerufen ist.
Die Rechenlogik
Die Provision bemisst sich als Prozentsatz der vermittelten Darlehenssumme. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Bank, dem Produkt und den Konditionen des jeweiligen Vermittlerpools ab. Davon geht ein Anteil an den Pool und gegebenenfalls an den Vertriebspartner ab.
Beispielrechnung, rein illustrativ
- Darlehenssumme300.000 €
- Angenommener Provisionssatz1,0 %
- Provision aus diesem Vorgang3.000 €
- Abzüglich Pool- und Overheadanteilje nach Vereinbarung
Der Satz ist eine Annahme zur Veranschaulichung, keine Zusage. Tatsächliche Sätze unterscheiden sich je nach Bank, Produkt und Pool erheblich.
Was das Einkommen realistisch bestimmt
- Anzahl abgeschlossener Finanzierungen pro Monat
- Durchschnittliche Darlehenssumme im eigenen Kundenkreis
- Konditionen des Pools und der Anteil, der beim Vermittler verbleibt
- Wie viele Anfragen tatsächlich zum Abschluss führen
- Laufende Kosten für Versicherung, Technik, Marketing und Leads
Die erste Zeit ist die schwierigste. Zwischen erstem Kundenkontakt und ausgezahlter Finanzierung liegen oft Monate, und die Provision fließt am Ende dieser Kette. Wer den Einstieg plant, sollte diese Anlaufzeit finanziell überbrücken können.
Selbstständig oder angestellt
Selbstständig
- Eigene Erlaubnis nach § 34i GewO erforderlich
- Freie Einteilung von Zeit und Arbeitsweise
- Einkommen vollständig leistungsabhängig
- Eigene Kosten für Versicherung, Technik und Akquise
- Anbindung an einen Pool oder Vertrieb üblich
Angestellt
- Keine eigene Erlaubnis nötig, der Arbeitgeber hält sie
- Sachkunde und Zuverlässigkeit trotzdem erforderlich
- Eintrag ins Vermittlerregister durch den Arbeitgeber
- Festes Gehalt, oft mit variablem Anteil
- Weniger Gestaltungsspielraum bei Produkten und Prozessen
Viele beginnen angestellt bei einer Bank oder einem Vermittler und wechseln später in die Selbstständigkeit, weil dort der Anteil an der Provision höher ausfällt. Der umgekehrte Weg ist ebenso möglich.
Marktlage und Perspektive
Immobilienfinanzierung ist ein zyklisches Geschäft. Steigende Zinsen dämpfen das Neugeschäft, treiben aber die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und nach Beratung, die tatsächlich rechnet. Wer über den Bestand hinaus denkt, hat auch in schwächeren Phasen Anlässe für Kundenkontakt.
Neu ab 20. November 2026: § 34k GewO
Für die Vermittlung allgemeiner Verbraucherdarlehen, also etwa Raten- und Modernisierungskredite, entsteht eine eigene Erlaubnispflicht. Wer Baufinanzierung und Konsumkredite kombiniert, braucht künftig beides. Eine bereits bestandene Sachkundeprüfung nach § 34i soll dabei anerkannt werden. Die Ausgestaltung ergibt sich aus einer Verordnung, die zum Redaktionsschluss noch nicht endgültig vorlag – prüfen Sie den Stand bei Ihrer IHK.
Ihr nächster Schritt
Welcher Weg passt, hängt allein davon ab, ob Sie die Erlaubnis schon haben.
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Wenn Sie bereits zugelassen sind, geht es um Provisionshöhe, Bankenzugang und Unabhängigkeit. Wir arbeiten mit über 550 Banken und Bausparkassen, ohne Grundgebühr und ohne Mindestumsätze.
Zur PartnerschaftHäufige Fragen zum Beruf
Heißt es Immobiliardarlehensvermittler oder Immobiliendarlehensvermittler?
Korrekt ist Immobiliardarlehensvermittler. Der Begriff leitet sich vom Immobiliar-Verbraucherdarlehen ab. Die Schreibweise mit „en“ ist weit verbreitet, aber weder im Gesetz noch in der Prüfungsbezeichnung vorgesehen.
Kann ich ohne Bankausbildung einsteigen?
Ja. Für die Sachkundeprüfung ist kein bestimmter Berufsabschluss vorgeschrieben. Entscheidend ist die bestandene Prüfung, nicht der Weg dorthin. Vorkenntnisse aus Bank, Immobilie oder Versicherung verkürzen die Vorbereitung, sind aber keine Bedingung.
Wie viel verdient ein Immobiliardarlehensvermittler?
In der Selbstständigkeit gibt es kein Gehalt. Das Einkommen entsteht aus Provisionen, die sich als Prozentsatz der vermittelten Darlehenssumme bemessen und erst nach Zustandekommen der Finanzierung fließen. Es hängt damit von Abschlusszahl, durchschnittlicher Darlehenshöhe und Poolkonditionen ab. Seriös lässt sich dafür kein Durchschnittswert nennen.
Brauche ich als Angestellter eine eigene Erlaubnis?
Nein. Die Erlaubnis hält der Arbeitgeber. Sie müssen aber sachkundig und zuverlässig sein, und bei unmittelbarer Mitwirkung an Beratung oder Vermittlung ins Vermittlerregister eingetragen werden.
Kann ich den Beruf nebenberuflich ausüben?
Grundsätzlich ja, die Erlaubnis unterscheidet nicht zwischen Haupt- und Nebenberuf. Praktisch ist die Abwicklung mit Bankrückfragen und Terminen tagsüber allerdings schwer neben einer Vollzeitstelle zu leisten.
Was unterscheidet den Vermittler vom Honorarberater?
Der Vermittler wird vom Darlehensgeber vergütet, der Honorar-Immobiliardarlehensberater ausschließlich vom Kunden. Beide Rollen dürfen nicht gleichzeitig ausgeübt werden.
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- § 34i GewO: Erlaubnis, Sachkunde und Pflichten
- Sachkundeprüfung § 34i: Ablauf, Inhalte und Bewertung
- Erlaubnis nach § 34i GewO beantragen
- Kosten für Prüfung, Erlaubnis und Versicherung
- § 34i Kurs: Vorbereitung auf beide Prüfungsteile
Stand August 2026. Angaben zu Provisionen sind Beispielrechnungen und keine Zusage über erzielbare Einkünfte. Rechtliche Anforderungen ergeben sich aus der Gewerbeordnung und der Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung.
