Was ist ein Tilgungsdarlehen?
Ein Tilgungsdarlehen ist eine spezielle Art der Immobilienfinanzierung, bei der Sie den aufgenommenen Immobilienkredit durch regelmäßige, festgelegte Tilgungszahlungen zurückzahlen. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen, bei dem die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleichbleiben, sinkt die monatliche Belastung bei einem Tilgungsdarlehen mit jeder Rate, da die Zinszahlungen nur auf den verbleibenden Darlehensbetrag berechnet werden.
Ein wesentlicher Vorteil des Tilgungsdarlehens ist die planbare und stetige Reduzierung der Restschuld. Die klare Struktur bietet Ihnen als Kreditnehmer Sicherheit und eine gute Übersicht über die Rückzahlung Ihres Immobilienkredits. Dies macht das Tilgungsdarlehen besonders attraktiv für Immobilienkäufer, die ihre Schulden zügig abbauen möchten.
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Wie funktioniert ein Tilgungsdarlehen?
Bei einem Tilgungsdarlehen zahlen Sie als Kreditnehmer eine feste Tilgungsrate, die sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Zu dieser festen Tilgungssumme kommen die Zinszahlungen hinzu, die auf den jeweils verbleibenden Darlehensbetrag berechnet werden. Da Ihre Schulden mit jeder Zahlung sinken, verringert sich auch der Zinsanteil in den folgenden Raten. Das bedeutet, dass Ihre monatliche Gesamtbelastung kontinuierlich abnimmt, da die Zinsen weniger werden, während die Tilgung konstant bleibt.
Ein Tilgungsdarlehen bietet eine transparente und vorhersehbare Rückzahlungsstruktur. Sie wissen von Anfang an genau, wie viel Sie monatlich für die Tilgung aufwenden und wie sich Ihre Restschuld über die Jahre entwickelt. Diese Planbarkeit macht es Ihnen leichter, langfristig zu kalkulieren und Ihre Immobilien- oder Baufinanzierung sicher zu gestalten.
Wie berechnet man ein Tilgungsdarlehen?
Die Berechnung eines Tilgungsdarlehens erfolgt durch die Aufteilung der monatlichen Rate in einen festen Tilgungsanteil und einen variablen Zinsanteil, der sich auf die verbleibende Restschuld bezieht. Der Tilgungsanteil bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, während die Zinsen mit jeder Zahlung sinken. Die Formel für die monatliche Rate lautet:
Monatliche Rate = Tilgungsrate + (Restschuld × Sollzins)
Beispiel: Wenn Sie ein Immobilien- oder Baudarlehen von 100.000 € zu einem Zinssatz von 3 % aufnehmen und eine Tilgungsrate von 2 % wählen, beträgt die anfängliche monatliche Zahlung (bei jährlicher Berechnung) 416,67 € für die Tilgung und 250 € für die Zinsen, also 666,67 € insgesamt. Mit sinkender Restschuld verringert sich der Zinsanteil.
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Vorteile eines Tilgungsdarlehens
Ein Tilgungsdarlehen bietet Ihnen als Kreditnehmer zahlreiche Vorteile, insbesondere in Bezug auf die langfristige Planung und Sicherheit Ihrer Immobilienfinanzierung:
- Planbare monatliche Zahlungen: Die Tilgungsrate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, was Ihnen eine klare Kalkulation ermöglicht. Während der Zinsanteil Ihrer Raten mit der Zeit sinkt, bleibt die Tilgungssumme gleich, sodass Sie von einer verlässlichen Struktur profitieren.
- Langfristige Entschuldung: Da der Tilgungsanteil konstant bleibt, bauen Sie Ihre Schulden kontinuierlich ab. Dies führt dazu, dass Ihre Zinsbelastung mit jeder Rate geringer wird und Sie schneller schuldenfrei sein können.
- Transparenz und Sicherheit: Ein Tilgungsdarlehen bietet eine klare Übersicht über die Rückzahlungsstruktur. Sie wissen genau, wie sich Ihre monatlichen Zahlungen entwickeln und wie schnell Ihre Restschuld abnimmt, was Ihnen finanzielle Sicherheit und Planungssicherheit gibt.
Diese Vorteile machen das Tilgungsdarlehen besonders für Immobilienkäufer attraktiv, die Wert auf eine stabile und gut planbare Finanzierung legen.
Nachteile eines Tilgungsdarlehens
Trotz der vielen Vorteile sollten Sie auch die potenziellen Nachteile eines Tilgungsdarlehens berücksichtigen, um eine informierte Entscheidung zu treffen:
- Geringere Flexibilität: Bei einem Tilgungsdarlehen sind die monatlichen Tilgungsraten festgelegt und bieten Ihnen wenig Spielraum für Anpassungen. Sollten sich Ihre finanzielle Situation oder Ihre Bedürfnisse ändern, kann es schwierig sein, die Raten flexibel anzupassen.
- Höhere Anfangsbelastung: Im Vergleich zu anderen Darlehensformen, wie beispielsweise einem Annuitätendarlehen, können die monatlichen Belastungen zu Beginn höher sein. Dies liegt daran, dass Sie einen konstanten Tilgungsbetrag zahlen, während der Zinsanteil zu Beginn noch relativ hoch ist. Dadurch kann die finanzielle Belastung in den ersten Jahren intensiver sein.
- Keine automatische Zinsanpassung: Während die Tilgung festgelegt ist, können sich Marktzinssätze während der Laufzeit ändern. Wenn die Zinsen sinken, können Sie möglicherweise nicht sofort davon profitieren, ohne eine Umschuldung in Betracht zu ziehen.
Es ist wichtig, diese Nachteile abzuwägen und Ihre persönliche finanzielle Situation zu berücksichtigen, bevor Sie sich für ein Tilgungsdarlehen entscheiden.
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Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?
Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen sind zwei der gängigsten Formen der Immobilienfinanzierung. Beide bieten unterschiedliche Vorteile, und es ist wichtig zu verstehen, welche Darlehensart für Ihre Bedürfnisse am besten geeignet ist.
- Struktur der Ratenzahlungen: Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, wobei der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Beim Tilgungsdarlehen hingegen bleibt der Tilgungsanteil gleich, während die Zinszahlungen mit der Zeit sinken. Dadurch nimmt die monatliche Gesamtbelastung beim Tilgungsdarlehen kontinuierlich ab, während sie beim Annuitätendarlehen gleich bleibt.
- Kosten und Zinsen: Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie anfangs höhere monatliche Raten, da die Tilgung konstant ist und die Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag berechnet werden. Mit sinkender Restschuld verringern sich die Zinsen, und somit sinken auch Ihre monatlichen Zahlungen. Beim Annuitätendarlehen bleibt der Betrag konstant, was es gerade zu Beginn einer Finanzierung planbarer macht, aber im Vergleich über die gesamte Laufzeit oft höhere Zinskosten verursacht.
- Für wen geeignet? Ein Tilgungsdarlehen ist ideal, wenn Sie langfristig eine schnelle Schuldenreduzierung anstreben und mit höheren Anfangsraten umgehen können. Das Annuitätendarlehen bietet mehr Stabilität bei den monatlichen Zahlungen und ist besser geeignet, wenn Sie gleichbleibende Raten bevorzugen und zu Beginn der Finanzierung eine geringere Belastung wünschen.
Beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. Es kommt auf Ihre individuelle finanzielle Situation und Ihre langfristigen Ziele an, welches Darlehensmodell am besten zu Ihnen passt.
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Worauf sollten Sie bei der Auswahl eines Tilgungsdarlehens achten?
Die Wahl des richtigen Tilgungsdarlehens ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Immobilienfinanzierung. Hier sind einige wichtige Faktoren, die Sie bei der Auswahl beachten sollten:
- Zinssatz: Der Zinssatz beeinflusst maßgeblich die Gesamtkosten Ihres Darlehens. Vergleichen Sie die angebotenen Zinssätze verschiedener Anbieter und achten Sie darauf, ob es sich um einen festen oder variablen Zinssatz handelt. Ein fester Zinssatz bietet Planungssicherheit, während ein variabler Zinssatz bei sinkenden Zinsen vorteilhaft sein kann.
- Laufzeit: Die Laufzeit eines Tilgungsdarlehens bestimmt, wie lange Sie monatliche Zahlungen leisten müssen. Eine kürzere Laufzeit bedeutet höhere monatliche Raten, aber eine schnellere Schuldenfreiheit und geringere Zinskosten. Eine längere Laufzeit reduziert die monatliche Belastung, führt aber zu höheren Zinskosten über die gesamte Laufzeit.
- Tilgungsrate: Die Tilgungsrate legt fest, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen. Eine höhere Tilgungsrate reduziert die Zinskosten und sorgt für eine schnellere Rückzahlung, erfordert jedoch auch höhere monatliche Raten. Wählen Sie eine Tilgungsrate, die zu Ihrer finanziellen Situation passt.
- Sondertilgungen: Prüfen Sie, ob Ihr Darlehensvertrag die Möglichkeit zur Sondertilgung bietet. Diese ermöglichen es Ihnen, zusätzliche Zahlungen zu leisten, um Ihre Schulden schneller zu reduzieren und Zinskosten zu sparen.
- Flexibilität: Auch wenn Tilgungsdarlehen in der Regel eine feste Struktur haben, sollten Sie darauf achten, ob der Kreditgeber flexible Optionen wie Anpassungen der Tilgungsrate oder vorzeitige Rückzahlungen ohne Strafgebühren bietet.
Indem Sie diese Faktoren sorgfältig abwägen, können Sie sicherstellen, dass das Tilgungsdarlehen optimal zu Ihren finanziellen Zielen und Ihrer Lebenssituation passt.
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