Was ist Tilgung?
Wenn Sie eine Immobilie durch einen Immobilienkredit finanzieren, begegnen Ihnen zahlreiche Fachbegriffe, die für Laien oft schwer verständlich sind. Einer der wichtigsten Begriffe in diesem Zusammenhang ist die Tilgung. Sie beschreibt den Teil Ihrer monatlichen Kreditrate, der zur Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens verwendet wird. Anders gesagt: Mit der Tilgung reduzieren Sie schrittweise die noch verbleibende Restschuld Ihres Immobilienkredits. Warum spielt die Tilgung eine so zentrale Rolle? Ganz einfach: Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie langfristig. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Bedeutung die Tilgung im Rahmen Ihrer Immobilienfinanzierung hat und welche Faktoren Sie bei der Wahl der richtigen Tilgungshöhe berücksichtigen sollten.
Anders als die Zinsen, die Sie für die Nutzung des geliehenen Geldes zahlen, reduziert die Tilgung Ihre offene Kreditschuld. Bei einer Immobilienfinanzierung setzt sich Ihre monatliche Rate also aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen: den Zinsen und der Tilgung.
Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil oft höher, da er auf die gesamte Kreditsumme berechnet wird. Mit fortschreitender Zeit und sinkender Restschuld steigt jedoch der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil abnimmt. Dieser Prozess wird als Tilgungsverlauf bezeichnet und ist besonders beim Annuitätendarlehen typisch.
Ein hoher Tilgungssatz sorgt dafür, dass Sie den Kredit schneller zurückzahlen und weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg zahlen. Es ist also wichtig, die Tilgung sorgfältig zu planen, um eine für Sie passende Balance zwischen monatlicher Belastung und Gesamtkosten des Kredits zu finden.
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Arten der Tilgung: Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen
Bei der Immobilien- oder Baufinanzierung gibt es verschiedene Arten von Tilgungsmodellen, die sich in der Art und Weise unterscheiden, wie Sie Ihre Schulden zurückzahlen. Die beiden gängigsten Modelle sind das Annuitätendarlehen und das Tilgungsdarlehen.
Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate, die Sie an die Bank zahlen, über die gesamte Laufzeit hinweg konstant. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis: Die Zinszahlungen sinken, weil die Restschuld abnimmt, während der Tilgungsanteil steigt. Diese Form der Tilgung bietet Ihnen den Vorteil einer gleichbleibenden monatlichen Belastung, was die finanzielle Planung erleichtert.
Tilgungsdarlehen
Bei einem Tilgungsdarlehen zahlen Sie von Anfang an einen festen Tilgungsbetrag. Da sich Ihre Restschuld kontinuierlich verringert, sinken die Zinszahlungen mit jeder Rate. Das bedeutet, dass Ihre monatlichen Raten zu Beginn der Kreditlaufzeit höher sind und im Laufe der Zeit immer geringer werden. Diese Variante ermöglicht Ihnen eine schnellere Rückzahlung des Darlehens, führt jedoch zu einer höheren anfänglichen Belastung.
Beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. Während das Annuitätendarlehen durch gleichbleibende Raten besticht, ermöglicht das Tilgungsdarlehen eine flexiblere und schnellere Schuldenreduzierung. Welche Variante für Sie die richtige ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen ab.
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Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Die Wahl der richtigen Tilgungshöhe ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung und hat maßgeblichen Einfluss auf die Dauer und Gesamtkosten Ihres Kredits. Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller können Sie Ihren Kredit abbezahlen und desto weniger Zinsen fallen über die gesamte Laufzeit an. Doch wie finden Sie die für Ihre Situation passende Tilgungshöhe?
Eine übliche Empfehlung liegt bei einer Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme. Bei niedrigen Zinsen kann es sogar sinnvoll sein, eine höhere Tilgung von 4 oder 5 Prozent zu wählen, um die Gesamtschuld schneller zu reduzieren und die Zinskosten zu minimieren. Eine zu niedrige Tilgung führt dazu, dass Sie über viele Jahre hinweg nur einen geringen Teil der Kreditschuld tilgen. Dadurch zahlen Sie länger Zinsen auf die verbleibende Restschuld.
Bei der Entscheidung über die Tilgungshöhe sollten Sie Ihre monatliche Belastbarkeit und Ihre langfristigen finanziellen Ziele berücksichtigen. Wenn Sie die Möglichkeit haben, eine höhere Tilgung zu leisten, lohnt es sich, dies in Betracht zu ziehen. Auf der anderen Seite sollten Sie darauf achten, dass die monatliche Rate noch zu Ihrem Haushaltsbudget passt. Zudem sollte diese Ihnen ausreichend finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben lassen.
Die richtige Balance zu finden, ist entscheidend. In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, mit einer höheren Tilgung zu starten und gleichzeitig auf die Option einer Sondertilgung zu achten, um zusätzliche Rückzahlungen flexibel vornehmen zu können. So können Sie Ihren Kredit schneller abbezahlen, ohne Ihre finanzielle Flexibilität zu verlieren.
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Wie berechnet man die Tilgung?
Die Berechnung der Tilgung ist ein wesentlicher Schritt, um zu verstehen, wie schnell Sie Ihre Kreditschuld reduzieren und welche monatliche Belastung auf Sie zukommt. Die Tilgung wird in der Regel als Prozentsatz der Darlehenssumme festgelegt. Wenn Sie zum Beispiel eine anfängliche Tilgung von 3 % vereinbaren, tilgen Sie im ersten Jahr 3 % der Kreditsumme. Um die monatliche Tilgungsrate zu berechnen, verwenden Sie folgende Formel:
Tilgungsrate = Darlehenssumme × Tilgungssatz ÷ 12
Angenommen, Sie haben ein Baudarlehen in Höhe von 200.000 € mit einer anfänglichen Tilgung von 3 %, dann beträgt die jährliche Tilgung 6.000 €. Die monatliche Tilgungsrate beläuft sich somit auf 500 € (6.000 € ÷ 12 Monate).
Diese Tilgungsrate wird zu Ihrer monatlichen Zinszahlung hinzugefügt, um die Gesamtrate zu ermitteln, die Sie jeden Monat an die Bank zahlen müssen. Im Laufe der Zeit verringert sich die Restschuld, was bedeutet, dass der Zinsanteil Ihrer Rate sinkt, während der Tilgungsanteil steigt – besonders bei einem Annuitätendarlehen. Bei höheren Tilgungssätzen wird die Kreditschuld schneller abgebaut, wodurch die Zinskosten langfristig sinken und Sie den Kredit früher abbezahlen können.
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Sondertilgungen und deren Vorteile
Eine Sondertilgung bietet Ihnen die Möglichkeit, zusätzlich zur regulären Tilgung Ihres Immobilienkredits einmalige oder regelmäßige Extra-Zahlungen zu leisten. Diese Sondertilgungen können den Kredit schneller reduzieren und somit die Gesamtkosten Ihres Darlehens erheblich senken. Denn Sie zahlen durch eine niedrigere Restschuld weniger Zinsen.
Viele Banken bieten bei Immobilienfinanzierungen die Option, pro Jahr einen bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme sonderzutilgen – meist zwischen 5 und 10 Prozent. Diese Zahlungen sind in der Regel flexibel und können dann erfolgen, wenn Sie zum Beispiel eine Gehaltserhöhung, Bonuszahlungen oder eine Erbschaft erhalten haben. Durch Sondertilgungen verkürzt sich entweder die Laufzeit des Kredits oder die monatliche Rate, je nachdem, wie die Vereinbarungen mit Ihrer Bank aussehen.
Der große Vorteil der Sondertilgung liegt darin, dass Sie ohne feste Verpflichtungen den Kredit schneller zurückzahlen können, sobald es Ihre finanzielle Situation zulässt. Dies gibt Ihnen nicht nur ein Stück Flexibilität, sondern kann langfristig auch eine große Ersparnis bei den Zinszahlungen bedeuten.
Allerdings sollten Sie bei der Wahl Ihrer Immobilienfinanzierung genau prüfen, ob und in welchem Umfang Sondertilgungen möglich sind. Manche Banken erheben Gebühren oder schränken die Höhe der Sondertilgungen ein. Es lohnt sich daher, diese Konditionen im Vorfeld zu klären und in Ihre Entscheidung für einen Kredit einzubeziehen.
Mit klug eingesetzten Sondertilgungen können Sie Ihre Immobilie schneller abbezahlen und sich schneller schuldenfrei fühlen, ohne Ihre monatliche Belastung drastisch zu erhöhen.
Warum eine durchdachte Tilgung langfristig von Vorteil ist
Die Wahl der richtigen Tilgung ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Immobilienfinanzierung. Eine durchdachte Tilgungsstrategie hilft Ihnen nicht nur dabei, Ihre Schulden schneller abzubauen, sondern auch, langfristig erheblich Zinsen zu sparen. Je höher Ihre anfängliche Tilgung, desto kürzer die Kreditlaufzeit und desto geringer die Gesamtkosten des Kredits.
Eine hohe Tilgung bedeutet zwar eine höhere monatliche Rate, bietet jedoch den Vorteil, dass Sie schneller schuldenfrei sind und weniger Zinszahlungen leisten müssen. Dabei sollten Sie jedoch immer Ihre individuelle finanzielle Situation im Auge behalten. Achten Sie darauf, dass die monatliche Belastung zu Ihrem Einkommen passt. Sondertilgungen können Ihnen zusätzliche Flexibilität bieten, um den Kredit schneller zurückzuzahlen, wenn Ihre finanzielle Lage es erlaubt.
Insgesamt lohnt es sich, Ihre Tilgung sorgfältig zu planen, um eine für Sie optimale Balance zwischen Rückzahlungsdauer und finanzieller Belastung zu finden. Eine gut gewählte Tilgung verschafft Ihnen langfristig mehr finanzielle Freiheit und Stabilität.
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