Das sollten Sie bei Ihrer Hausfinanzierung beachten

Die Grundlagen der Hausfinanzierung

Bevor Sie sich den Kauf einer Immobilie entscheiden, machen Sie idealerweise einen Kassensturz. Prüfen Sie Ihr Haushaltseinkommen und überlegen, welche monatliche Rate Sie problemlos stemmen können. Die maximale Kaufsumme Ihrer vier Wände setzt sich aus der möglichen Hausfinanzierung und Ihrem Eigenkapital zusammen. Denken Sie bei der Kalkulation auch an Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten, die im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf anfallen.

Nun geht es die Planung der Hausfinanzierung. Es gibt verschiedene Finanzierungsmodelle:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Hausfinanzierung. Die monatliche Rate, auch als Annuität bezeichnet, bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant. Die Rückzahlung besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil und die Zinsen werden wegen der sinkenden Restschuld weniger. Sie profitieren bei dieser Variante von ausgezeichneter Planungssicherheit durch die gleichbleibenden Raten.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen ist die Tilgungsrate ist während der gesamten Zinsfestschreibung konstant, wegen der abnehmendem Restschuld sinken die Zinsen, sodass die Rate im Laufe der Zeit geringer wird. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen sind die Gesamtkosten beim Tilgungsdarlehen geringer. Nachteilig kann die höhere Anfangsbelastung bei dieser Darlehensform sein.

Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen handelt sich um eine besondere Form des Annuitätendarlehens. Das Darlehen zahlen Sie innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurück. Es besteht kein Risiko, dass bei einer Anschlussfinanzierung eventuell höhere Kapitalmarktzinsen gelten. Die Schuldenfreiheit am Ende der Laufzeit ist ein großer Vorteil der Finanzierungsvariante. Wichtig ist, dass Sie die Hausfinanzierung genau kalkulieren, da die Rate über einen langen Zeitraum konstant erbracht werden muss.

Bauspardarlehen

Hier sparen Sie in der ersten Phase zunächst Kapital an. Nachdem der Bausparvertrag zugeteilt wurde, können Sie während der Kreditphase das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Diese Variante ist besonders dann geeignet, wenn Sie den Immobilienkauf erst in einigen Jahren planen und Kapital für Ihr Vorhaben bilden möchten.

Variables Darlehen

Der Zinssatz bei dieser Darlehensform wird regelmäßig an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Bei sinkenden Zinsen profitieren Sie also von günstigeren Konditionen. Gleichzeitig besteht die Gefahr steigender Kapitalmarktzinsen, die den Kredit verteuern. Eine gute Wahl ist ein variables Darlehen, wenn Sie einen bestimmten, kürzeren Zeitraum etwa bis zur Fälligkeit einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages überbrücken möchten.

Endfälliges Darlehen

Sie zahlen während der gesamten Laufzeit nur Zinsen und tilgen die Hausfinanzierung am Ende in einer Summe. Sinnvoll ist das endfällige Darlehen, wenn es mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Fondssparvertrag gekoppelt wird. Ein Vorteil ist die geringe monatliche Belastung. Allerdings sollten Sie bedenken, dass am Ende der Laufzeit die gesamte Kreditsumme zur Rückzahlung fällig wird.

Hausfinanzierung – wie viel Eigenkapital?

Das Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor für eine solide Hausfinanzierung. Banken empfehlen in der Regel einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % des Kaufpreises. Mindestens die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerprovision sollten Sie aus Eigenmitteln bezahlen.

Folgende Ersparnisse gelten bei Banken als Eigenkapital:

• Guthaben auf Bankkonten, Sparkonten oder Festgeldkonten
• Aktien, Anleihen, Fondsanteile oder andere Anlagen
• Guthaben auf Bausparverträgen
• Lebensversicherungen
• Guthaben in Altersvorsorgeprodukten (Wohnriester-Verträge)
• Privatdarlehen aus der Familie
• Mieteinkünfte aus eigenen Immobilien
• Eigenleistung

Vorteile eines höheren Eigenkapitaleinsatzes im Überblick:

• Günstigere Konditionen: Banken gehen bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz von einem geringeren Finanzierungsrisiko aus. Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises selbst aufbringen, reduziert sich der Kreditbetrag und damit auch das Risiko für die Bank. Sie profitieren dadurch von besseren Zinssätzen.
• Geringere Monatsraten: Ein höhere Eigenkapitaleinsatz verringert die Kreditsumme und damit die monatliche Belastung. Sie haben einen größeren finanziellen Spielraum und bleiben flexibler.
• Kürzere Laufzeiten: Mit einer geringeren Darlehenssumme haben Sie die Möglichkeit, monatlich einen höheren Betrag zurückzuzahlen, der in Ihr finanzielles Budget passt. Das führt zu einer schnelleren Tilgung und zu einer geringeren Gesamtzinsbelastung.
• Stärkere Verhandlungsbasis: Mit einem hohen Eigenkapitaleinsatz stärken Sie Ihre Position gegenüber der Bank und können bessere Konditionen erzielen.

Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Sie bei den Zinsen bereits mit einem halben Prozentpunkt sparen können:

* Diese Berechnung gilt als Muster und stellt somit kein Angebot dar. Wir übernehmen keine Gewähr für das Ergebnis der Berechnung. Angezeigte Zinsen sind beispielhaft.

Welche Unterlagen werden für die Hausfinanzierung benötigt?

Damit die Bank eine Kreditentscheidung treffen kann, sind verschiedene Unterlagen einzureichen:

• Persönliche Unterlagen: Personalausweis oder Reisepass als Identitätsnachweis.
• Gehaltsabrechnungen: In der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen, um ein regelmäßiges Einkommen zu belegen.
• Einkommensteuerbescheid: Bei Selbständigen oder Freiberuflern verlangen Banken den Steuerbescheid mit weiteren Unterlagen wie Bilanzen oder einer Einnahmen- Überschussrechnung.
• Sonstige Einkünfte: Nachweise über eventuelle weitere Einkünfte wie Mieteinnahmen oder Kapitalerträge.
• Vermögensnachweise: Als Beleg für das Eigenkapital reichen Sie Konto- oder Depotauszüge oder andere Dokumente, die die Beträge nachweisen, ein.
• Angaben zu Verbindlichkeiten: Bestehen Ratenkredite oder andere Verbindlichkeiten, sind entsprechende Unterlagen einzureichen.
• Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung: Falls Sie sich bereits für eine Immobilie entschieden haben, benötigt die Bank diese Dokumente.
• Grundbuchauszug: Aus den Grundbuchdaten entnimmt die Bank wichtige Angaben zur Immobilie und die Belastungen.
• Grundriss: Eine Wohnflächenberechnung sowie ein Grundriss über die zu finanzierende Immobilie.
• Energieausweis: Angaben über den energetischen Zustand der Immobilie.
• Baugenehmigung: Wenn Sie einen Neubau oder einen Umbau planen, ist die Baugenehmigung erforderlich.
• Teilungserklärung: Wenn Sie den Kredit für eine Eigentumswohnung aufnehmen, fordert die Bank das Dokument an.
• Protokolle der Eigentümerversammlung: Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, sind die Protokolle der letzten Wohnungseigentümerversammlungen wichtig.

Nehmen Sie gern Kontakt auf, wir unterstützen Sie bei der Zusammenstellung der Dokumente für Ihre Hausfinanzierung!

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Hausfinanzierung – was ist zu beachten?

Bei der Planung Ihrer Hausfinanzierung haben Sie idealerweise verschiedene Aspekte im Blick:

• Zinsbindung: Sind die Kapitalmarktzinsen günstig, lohnt sich eine lange Zinsbindung. Auf diese Weise sichern Sie sich die attraktiven Konditionen für einen längeren Zeitraum und reduzieren das Risiko für hohe Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
• Tilgungshöhe: Mit einem höheren Tilgungssatz reduzieren Sie die Laufzeit des Kredits. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine höhere Tilgung sinnvoll.
• Nebenkosten: Denken Sie daran, bei der Finanzierungsplanung die Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen.
• Flexibilität: Planen Sie wenn möglich eine Sondertilgung, um bei der Rückzahlung flexibel zu bleiben.
• Absicherung: Mit einer Berufsunfähigkeits- oder eine Risikolebensversicherung schützen Sie sich vor Zahlungsausfällen und sichern Ihre Familie ab.

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In 5 Schritten zu Ihrer Hausfinanzierung

Die folgende Checkliste zeigt, wie Sie Ihre Hausfinanzierung am besten planen:

1. Prüfung des finanziellen Budgets

Stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben Ihres Haushalts gegenüber und prüfen, welcher Betrag am Ende des Monats zur freien Verfügung bleibt. Ihre aktuelle Miete müssen Sie dabei nicht berücksichtigen, denn die Zahlungen fallen nach dem Umzug in die eigene Immobilie weg. Die Miethöhe kann Ihnen aber einen wichtigen Anhaltspunkt für die mögliche Ratenhöhe liefern.

2. Eigenkapitaleinsatz prüfen

Überlegen Sie, wie viel Kapital Ihnen zur Verfügung steht und welchen Betrag Sie in die Gesamtfinanzierung einbringen möchten. Wichtig ist, auch an unvorhergesehene Ausgaben zu denken und nicht das gesamte Ersparte in die Hausfinanzierung zu stecken.

3. Finanzierungsangebote einholen

Vergleichen Sie verschiedene Angebote und achten darauf stets nur Angebote mit gleichen Eckdaten zu vergleichen. Vorher sollten Sie noch festlegen, mit welchem Finanzierungsmodell Sie Ihr Vorhaben angehen möchten. Besonders gängig ist die Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen.

4. Fördermöglichkeiten prüfen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Bauvorgaben oder Sanierungen. Für Familien gibt es zudem unter Umständen Zuschüsse und regionale Förderungen der Kommunen oder Bundesländer.

5. Darlehensvertrag unterzeichnen

Haben Sie sich für einen Anbieter und eine Finanzierungsvariante entschieden, schließen Sie den Kreditvertrag ab. In diesem Zusammenhang ist auch die Stellung von Sicherheiten notwendig. Üblicherweise wird ein Grundpfandrecht in Höhe der Kreditsumme auf das Beleihungsobjekt eingetragen.

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Staatliche Förderung für Ihre Hausfinanzierung nutzen

Verschiedene Fördermittel können den Kauf oder Bau eines Eigenheims erleichtern. Wichtige Förderungen im Überblick:

• KfW 159: Die KfW fördert mit dem Programm altersgerechte Umbauten für mehr Wohnkomfort, weniger Barrieren und einen verbesserten Einbruchschutz mit Darlehen bis maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit.
• KfW 261: Die Kreditanstalt unterstützt effiziente Wohngebäude mit einem Kredit für eine energetische Komplettsanierung oder den Kauf einer Immobilie, die zum Effizienzhaus saniert wurde mit maximal 150.000 Euro Darlehen und einem Tilgungszuschuss bis zu 37.500 Euro.
• KfW 300: Familien profitieren von einem zinsgünstigen Darlehen für die Schaffung von Wohneigentum. Abhängig von der Anzahl der Kinder werden bis zu 220.000 Euro gefördert.

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