Was ist der Beleihungswert?
Der Begriff „Beleihungswert“ spielt in der Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle und ist entscheidend dafür, welche Finanzierungssumme Ihnen eine Bank gewährt. Der Beleihungswert beschreibt den Wert einer Immobilie, den das Kreditinstitut als Sicherungsbasis für ein Darlehen ansetzt. Er dient dazu, das Risiko für die Bank zu minimieren, da er den Betrag festlegt, den die Immobilie auch langfristig bei einer möglichen Zwangsverwertung einbringen würde.
Im Gegensatz zum Kaufpreis oder dem Marktwert, die auf aktuellen Marktbedingungen basieren, ist der Beleihungswert konservativer kalkuliert. Er soll die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie berücksichtigen und liegt daher meist unter dem tatsächlichen Marktpreis. Dies bedeutet, dass selbst bei Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt die Rückzahlung des Darlehens aus dem Beleihungswert gesichert sein sollte.
Die Bedeutung des Beleihungswerts zeigt sich insbesondere bei der Festlegung der maximalen Darlehenshöhe, die Sie als Kreditnehmer erhalten können. Banken verwenden den Beleihungswert als Basis für die Berechnung der sogenannten Beleihungsgrenze, welche einen großen Einfluss auf die Konditionen und Zinskonditionen des Darlehens hat. Je nach Beleihungswert und Eigenkapitalquote kann sich Ihre Finanzierungssituation somit erheblich verändern.
Verstehen Sie also den Beleihungswert nicht nur als theoretische Kennzahl, sondern als einen wesentlichen Faktor, der die gesamte Finanzierung Ihrer Immobilie beeinflusst.
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Wie wird der Beleihungswert berechnet?
Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt nach festen, von Banken und Kreditinstituten vorgegebenen Kriterien. Diese Berechnung ist für Sie als Immobilienkäufer von großer Bedeutung, da sie die maximale Kreditsumme beeinflusst, die Ihnen zur Verfügung gestellt werden kann.
Die grundlegende Formel für den Beleihungswert lautet:
Beleihungswert = Marktwert der Immobilie x Sicherheitsabschlag.
Der Marktwert der Immobilie wird dabei durch unabhängige Gutachter oder Sachverständige ermittelt. Er berücksichtigt Faktoren wie die Lage, den Zustand, die Größe und die Art der Immobilie. Dabei fließen auch externe Einflüsse wie die Entwicklung der Region, Infrastrukturprojekte und allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen in die Bewertung ein. Der Sicherheitsabschlag wird von den Banken individuell festgelegt und kann je nach Immobilientyp, Standort und Nutzung unterschiedlich ausfallen.
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren auf den Beleihungswert gehören:
- Lage der Immobilie: Immobilien in gefragten Lagen oder mit guter Verkehrsanbindung haben oft einen höheren Beleihungswert.
- Zustand und Alter: Neuwertige oder gut instand gehaltene Immobilien erzielen einen höheren Beleihungswert als sanierungsbedürftige Objekte.
- Nutzbarkeit: Bei vermieteten Immobilien fließt die Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen in die Berechnung ein.
Während die Methodik bei der Berechnung des Marktwerts in der Regel klar strukturiert ist, variiert der Sicherheitsabschlag je nach Kreditgeber. Typischerweise beträgt dieser Abschlag etwa 10 bis 20 Prozent des Marktwerts, um eventuelle Wertminderungen in Zukunft zu berücksichtigen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Beleihungswert oft niedriger ist als der tatsächliche Marktwert der Immobilie.
Verstehen Sie die Berechnung des Beleihungswerts als einen Prozess, bei dem nicht nur der aktuelle Zustand, sondern auch die zukünftige Werthaltigkeit der Immobilie im Vordergrund steht. Daher kann es hilfreich sein, bereits im Vorfeld der Finanzierungsverhandlungen Informationen über mögliche Gutachten und die Wertentwicklung der Region einzuholen.
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Warum ist der Beleihungswert für Kreditgeber wichtig?
Für Kreditgeber, insbesondere Banken und Finanzinstitute, ist der Beleihungswert ein zentrales Instrument zur Risikominimierung. Er dient dazu, das Verlustrisiko im Falle eines Kreditausfalls zu begrenzen. Die Bank stellt sicher, dass der Kreditbetrag durch den langfristigen Wert der Immobilie abgesichert ist. Der Beleihungswert stellt somit die Basis für die maximale Höhe des Darlehens dar, das Ihnen gewährt werden kann.
Banken möchten sicherstellen, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie auch bei ungünstigen Marktbedingungen mindestens den Darlehensbetrag zurückerhalten. Aus diesem Grund wird der Beleihungswert konservativ angesetzt und liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis. Diese Differenz zwischen dem Marktwert und dem Beleihungswert ist ein zusätzlicher Schutz für den Kreditgeber.
Diese Kennzahl beeinflusst nicht nur die maximale Kredithöhe, sondern auch die Konditionen, die Sie als Kreditnehmer erhalten. In der Regel bieten Banken günstigere Zinssätze an, wenn der Beleihungswert hoch genug ist und die Beleihungsgrenze (oft 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts) nicht überschritten wird. Dies bedeutet, dass Sie weniger Eigenkapital benötigen und gleichzeitig bessere Konditionen erzielen können.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass der Beleihungswert auch den Spielraum der Bank bei der Vergabe von Krediten beeinflusst. Liegt diese Kennzahl unter den Erwartungen, wird die Bank möglicherweise eine höhere Eigenkapitalquote von Ihnen verlangen oder weniger vorteilhafte Kreditkonditionen anbieten. Für Sie als Kreditnehmer ist es daher entscheidend, die Berechnung des Beleihungswerts zu verstehen und gegebenenfalls Einfluss auf diese zu nehmen, beispielsweise durch eine professionelle Immobilienbewertung.
Zusammengefasst ist der Beleihungswert für die Kreditgeber ein wesentliches Instrument zur Steuerung des Ausfallrisikos und zur Festlegung der Kreditkonditionen. Für Sie bedeutet dies, dass diese Kennzahl maßgeblich die Höhe und Konditionen Ihres Immobilienkredits bestimmt.
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Beleihungswert vs. Marktwert: Die Unterschiede
Der Beleihungswert und der Marktwert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Konzepte, die oft verwechselt werden, jedoch unterschiedliche Funktionen erfüllen. Während der Marktwert den aktuellen Preis einer Immobilie auf dem freien Markt widerspiegelt, stellt der Beleihungswert eine konservative Einschätzung des langfristig gesicherten Wertes dar, den Banken zur Absicherung ihrer Darlehen heranziehen.
Marktwert
Der Marktwert bezeichnet den Betrag, den ein Käufer bereit wäre, für eine Immobilie unter den derzeitigen Marktbedingungen zu zahlen. Dieser Wert hängt stark von der aktuellen Nachfrage, dem Angebot und den individuellen Merkmalen der Immobilie ab. Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können den Marktwert beeinflussen – so kann er in boomenden Zeiten steigen und in Krisenzeiten sinken.
Beleihungswert
Im Gegensatz dazu steht der Beleihungswert, der sich an der langfristigen Werthaltigkeit orientiert. Banken berechnen diesen Wert mit dem Ziel, sicherzustellen, dass die Immobilie auch bei zukünftigen Wertschwankungen als Sicherheit für das Darlehen dient. Der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der Marktwert, da er einen Sicherheitsabschlag berücksichtigt, der mögliche Marktrisiken und künftige Entwicklungen einbezieht. Dieser Sicherheitsabschlag liegt häufig bei 10 bis 20 Prozent des Marktwerts, kann aber je nach Immobilie und Marktbedingungen variieren.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung
Nehmen wir an, der Marktwert einer Immobilie beträgt 500.000 Euro. Die Bank könnte jedoch den Beleihungswert auf 400.000 Euro festlegen, um mögliche Risiken wie Wertminderungen oder Marktschwankungen abzufedern. In diesem Fall würde die Bank auf Basis des Beleihungswerts entscheiden, wie viel Kredit sie bereit ist zu vergeben.
Für Sie als Kreditnehmer ist es wichtig zu wissen, dass der Beleihungswert den maximalen Kreditbetrag beeinflusst, den Sie von einer Bank erhalten können. Der Marktwert hingegen gibt eher Aufschluss darüber, wie viel Sie auf dem freien Markt für die Immobilie zahlen oder einnehmen würden. Besonders bei hochpreisigen Immobilien kann es vorkommen, dass der Beleihungswert deutlich unter dem Marktwert liegt. Dies bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital einbringen müssen, um den Kaufpreis zu finanzieren.
Es ist daher ratsam, vorab sowohl den Marktwert als auch den Beleihungswert der Immobilie zu kennen, um realistische Erwartungen an die Finanzierung und die Eigenkapitalanforderungen zu haben. Verstehen Sie diese Unterschiede als zentrale Grundlage für Ihre Immobilienfinanzierung und als wichtigen Faktor bei der Auswahl Ihrer Kreditkonditionen.
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Wie beeinflusst der Beleihungswert die Eigenkapitalquote?
Der Beleihungswert spielt eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Eigenkapitalquote, die Sie bei der Immobilienfinanzierung einbringen müssen. Für die meisten Kreditgeber ist diese Kennzahl die Basis, um zu bestimmen, wie viel Fremdkapital (also den Kredit) sie Ihnen zur Verfügung stellen, und wie viel Eigenkapital Sie selbst aufbringen müssen. Je höher der Beleihungswert, desto weniger Eigenkapital ist erforderlich.
Beleihungsgrenze
In der Regel vergeben Banken Kredite bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts, der sogenannten Beleihungsgrenze. Diese liegt häufig bei 60 bis 80 Prozent. Das bedeutet, dass Sie für die Differenz zwischen dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze Eigenkapital einbringen müssen. Wenn der Beleihungswert Ihrer Immobilie zum Beispiel 400.000 Euro beträgt und die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent liegt, finanziert die Bank bis zu 320.000 Euro. Die verbleibenden 80.000 Euro müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen.
Einfluss des Beleihungswert auf die Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote bezeichnet den Anteil des Kaufpreises oder des Beleihungswerts, den Sie durch eigenes Vermögen finanzieren. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 500.000 Euro kaufen und die Bank Ihnen einen Kredit auf Basis eines Beleihungswerts von 400.000 Euro gewährt, müssen Sie nicht nur die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis (100.000 Euro), sondern auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren aus eigenen Mitteln finanzieren. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises empfohlen wird, um günstige Konditionen zu erhalten.
Günstige Konditionen durch hohen Beleihungswert
Wichtige Schwellenwerte wie die 60%-Beleihungsgrenze sind entscheidend, weil Banken bei Finanzierungen unterhalb dieser Grenze oft besonders günstige Zinssätze anbieten. Dies liegt daran, dass das Risiko für die Bank bei einem niedrigen Fremdkapitalanteil deutlich geringer ist. Wenn Sie also mehr Eigenkapital einbringen, profitieren Sie nicht nur von einem geringeren Kreditbedarf, sondern auch von besseren Konditionen, da das Darlehen für die Bank weniger riskant ist.
Wenn der Beleihungswert jedoch niedriger ausfällt als erwartet, müssen Sie gegebenenfalls mehr Eigenkapital einbringen oder mit weniger vorteilhaften Konditionen rechnen. Um den Eigenkapitalbedarf zu senken, gibt es verschiedene Strategien, wie z.B. die Nutzung von Fördermitteln oder die Verhandlung mit der Bank über eine geringere Beleihungsgrenze.
Verstehen Sie daher den Beleihungswert nicht nur als theoretische Kennzahl, sondern als einen direkten Einflussfaktor auf die Eigenkapitalquote und die Finanzierungsstruktur. Eine realistische Einschätzung des Beleihungswerts hilft Ihnen, Ihre Eigenkapitalanforderungen besser zu planen und die für Sie bestmöglichen Kreditkonditionen zu sichern.
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