Was ist ein Baukredit?
Vielleicht ist es einer Ihrer Herzenswünsche, eine eigene Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Wahrscheinlich machen Sie sich auch bereits Gedanken, wie Sie den Traum vom Eigenheim verwirklichen können. Über kurz oder lang werden Sie vor der Frage stehen: Wie soll ich mein Traumobjekt finanzieren?
Bei dieser Frage kommt der Baukredit ins Spiel, denn aus liquiden Mitteln können nur die wenigsten Privatpersonen den Immobilienpreis bezahlen.
Der Baukredit: ein Finanzprodukt, viele Bezeichnungen
Für den Baukredit gibt es eine Reihe von weiteren Bezeichnungen, die Sie im alltäglichen Sprachgebrauch synonym verwenden können. Ob Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung, Baudarlehen, Immobiliendarlehen oder Hypothekendarlehen – es handelt sich immer um ein- und dasselbe Finanzprodukt, das sich mit der richtigen Vorbereitung und Planung perfekt in Ihr Leben einfügt.
Der Baukredit einfach erklärt
Das Wesen des Baukredits ist schnell erklärt. Sie entscheiden sich für den Bau, den Erwerb, den Aus- oder Umbau einer Immobilie und Ihr Finanzierungspartner stellt Ihnen das Kapital zur Verfügung, das Ihnen zur Verwirklichung Ihres Projektes noch fehlt. Die geliehene Geldsumme bezahlen Sie in monatlichen Raten über viele Jahre hinweg inklusive Zinsen zurück.
Im Gegenzug wird eine Grundschuld für Ihren Kapitalgeber ins Grundbuch eingetragen. Sie dient als Sicherheit für Ihren Baukredit. Das bedeutet, dass Ihr Kapitalgeber, sollten Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, die Immobilie verwerten, also verkaufen darf und die bestehende Restschuld aus dem Verkaufserlös getilgt wird.
Aber keine Sorge, so weit kommt es natürlich nicht, weil Sie Ihre Finanzierung gemeinsam mit uns auf eine solide Basis stellen, die nicht nur Ihren aktuellen finanziellen Möglichkeiten entspricht, sondern die Ihre gesamte Lebensplanung mit einbezieht.
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Wie hoch sind die Zinsen für einen Baukredit?
Lassen Sie uns, bevor wir tiefer ins Thema Baukredit einsteigen, ein Thema betrachten, das alle Immobilienkäufer und Bauherren vorrangig beschäftigt – die Höhe der Zinsen für einen Baukredit.
Aktuelle Zinstrends in der Baufinanzierung
Wie Sie wahrscheinlich schon vermuten, ist es schwierig, eine allgemeingültige Aussage zu Sollzinssätzen für Baufinanzierungen zu treffen, da die Höhe der Zinsen gleich von mehreren Faktoren beeinflusst wird und sich von Anbieter zu Anbieter unterscheidet.
Derzeit bewegen sich die Effektivzinsen für Immobilienkredite zwischen 3,0 % und 4,5 % (Stand: August 2025). In den Zinssatz, den Ihnen Ihre finanzierende Bank anbieten wird, fließen folgende Faktoren mit ein:
- Allgemeine wirtschaftliche Lage: Die allgemeine Wirtschaftslage ist ein komplexes Thema und hat einen besonders starken Einfluss auf die Bauzinsen. Grundsätzlich gilt, dass in Zeiten des Aufschwungs die Zinsen höher sind. In Krisenzeiten werden sie meist gesenkt, um die Wirtschaft anzukurbeln.
- Kredithöhe und Kreditlaufzeit: Hinsichtlich Kredithöhe und -laufzeit können Sie sich folgende Faustregel merken: Je höher die ausgereichte Darlehenssumme im Verhältnis zum Immobilienwert ist und je länger die Laufzeit des Darlehens ist, desto höher ist auch der Zinssatz.
- Beleihungsauslauf: Wie bereits angedeutet, ist es nicht die Höhe der Darlehenssumme allein, die den Zinssatz beeinflusst. Diese Größe setzt die kapitalgebende Bank immer ins Verhältnis zum Wert der Immobilie. Daraus ergibt sich der sogenannte Beleihungsauslauf. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist auch der Zinssatz.
- Persönliche Bonität: Nicht zuletzt ist es auch Ihre Bonität, die den Zinssatz beeinflussen kann.
Ein hoher Eigenkapitaleinsatz senkt den Beleihungsauslauf und wirkt sich positiv auf die Zinskondition aus.
Trotz der immergleichen Einflussfaktoren unterscheiden sich die am Markt angebotenen Zinssätze oft enorm, denn jedes kapitalgebende Unternehmen hat eigene Bewertungskriterien und eine eigene Risikostrategie. Daher legen wir Ihnen ans Herz: Holen Sie sich unbedingt mehrere Angebote für Ihren Baukredit ein.
Und weil wir wissen, dass Sie mit jedem Zins-Prozentpunkt weniger über die gesamte Laufzeit Ihres Baukredits viel Geld sparen werden, vergleichen wir die Konditionen von über 550 Banken für Sie. Kontaktieren Sie noch heute unsere Experten und Expertinnen!
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Wie funktioniert ein Baukredit?
Im Regelfall besteht ein Baukredit aus einem oder mehreren langfristigen Krediten, die als Annuitätendarlehen ausgereicht werden. Bei dieser Darlehensart setzt sich die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zusammen, bleibt aber für die Dauer der Zinsbindung gleich. Innerhalb dieser Rate sinkt der Zinsanteil, je mehr Sie zurückbezahlen. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Die zu finanzierende Immobilie dient dem Kreditgeber Ihres Baukredits als Sicherheit und wird mit einer Grundschuld zu seinen Gunsten belastet.
Anders als bei einem Privat- oder Konsumkredit unterliegt beim Immobilienkredit jeder Euro einer sogenannten Zweckbindung. Die Darlehenssumme darf also nur in Ihr Bauprojekt oder Ihren Immobilienkauf fließen.
Der Prozess zur Aufnahme eines Baukredits beginnt mit Ihrer Kreditanfrage. Hier legen Sie offen, wie viel und was Sie finanzieren möchten. Die Bank führt eine Bonitätsprüfung durch, bewertet die Immobilie und eventuell erforderliche Zusatzsicherheiten. Wenn alle Unterlagen vollständig sind und die Prüfung positiv abgeschlossen ist, erhalten Sie die Kreditzusage und Ihren Darlehensvertrag.
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Worauf muss ich bei einem Baukredit achten?
Auf welche allgemeinen, für Bau und Kauf gleichermaßen gültigen Aspekte Sie im Darlehensvertrag ein besonderes Augenmerk legen sollten, erfahren Sie in unseren beiden Blogbeiträgen
- Baudarlehen verstehen: So finanzieren Sie sicher Ihr Eigenheim
- Immobilienfinanzierung: Ihr Wegweiser zum Eigenheim
An dieser Stelle wollen wir ein Spezialthema vertiefen: den Baukredit für Neubauten.
Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie, bei dem der Kaufpreis von Beginn an feststeht, stellt die Neubaufinanzierung nämlich ein Projekt mit wesentlich mehr Eigendynamik dar. Neubaukosten können sich in der Bauphase entwickeln und verändern. Eine optimale Neubau-Finanzierungsstrategie erfordert daher viel Weitsicht und ausreichend liquide Reserven. Aus Gründen der Übersichtlichkeit teilen wir das Spezialgebiet “Baukredit für einen Neubau” in zwei Teile auf, nämlich in den “Neubau mit Bauträger” und in den “Neubau ohne Bauträger“.
Der Neubau mit Bauträger: sicher, aber normiert
Ein Neubau mit Bauträger bietet Ihnen folgende Vorteile:
- Schlüsselfertige Immobilie: Sie erhalten ein bezugsfertiges Haus oder eine bezugsfertige Wohnung, ohne sich selbst um die einzelnen Gewerke kümmern zu müssen.
- Kostensicherheit: Ein Bauträger schreibt in der Regel einen Gesamtpreis fest. Das erhöht Ihre Planungssicherheit deutlich.
- Risikoreduzierung durch Makler- und Bauträgerverordnung: Arbeitet Ihr Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), erwartet Sie eine feste Kostenstruktur. Die Zahlungen werden nämlich in Raten entsprechend des Baufortschritts fällig. Üblicherweise wird der Neubau in sieben Abschnitte eingeteilt. Das Risiko für die einzelnen Teilabschnitte trägt der Bauträger bis zur Fertigstellung.
Äußern Sie Sonderwünsche, wie beispielsweise höherwertige Armaturen oder besondere Bodenbeläge, vor Vertragsabschluss, da Sie sie nachträglich nicht mehr einbringen können.
Prüfen Sie den Vertrag mit Ihrem Bauträger trotz MaBV genau, denn es kann sein, dass Leistungen wie Außenanlagen, Garagen und Carports nicht enthalten sind.
Neubau ohne Bauträger: flexibel, aber risikoreich
Der Neubau in Eigenregie bietet Ihnen ein Höchstmaß an Individualität und Kontrolle. Allerdings brauchen Sie ein exzellentes Baumanagement, damit Ihre Traumimmobilie nicht zur Kostenfalle wird.
Die Vorteile eines Neubaus ohne Bauträger im Überblick:
- Kostenersparnis: Durch den Wegfall der Bauträger-Marge können Sie wahrscheinlich günstiger bauen.
- Planungshoheit: Sie treffen alle Entscheidungen selbst. Angefangen bei der Planung über die Materialwahl bis hin zur Ausführung.
- Flexibilität: Sie haben die Bauleitung, steuern den gesamten Bauprozess und können schnell auf Änderungen reagieren.
- Fehlendes Fachwissen oder mangelnde Koordination können zu Kostenexplosionen führen. Für einen Neubau in Eigenregie brauchen Sie zuverlässige, kompetente und erfahrene Handwerker und hervorragende Organisationsfähigkeiten.
- Bauen Sie sich ein großes Netzwerk an Handwerksbetrieben auf, um im Notfall Plan B in Gang setzen zu können. Bedenken Sie, dass bei Ausfall nur eines Handwerksbetriebes eine Kettenreaktion in Gang gesetzt werden kann, die den Baufortschritt zum Erliegen bringt.
- Wenn es zu Verzögerungen kommt, kommen möglicherweise doppelte Kosten auf Sie zu. Das bedeutet zum Beispiel, dass Sie Ihre Miete weiterbezahlen müssen, wenn Ihre Immobilie nicht rechtzeitig fertig wird.
- Planen Sie unbedingt eine liquide Reserve von 15 bis 20 % der Gesamtkosten ein. Dieser Notgroschen ist wichtig, weil Sie als Bauherr das volle finanzielle Risiko für Kostensteigerungen während der Bauphase tragen müssen.
- Bleiben Sie wachsam, denn der Schutz der MaBV ist ohne Bauträger nicht gegeben. Erstellen Sie detaillierte Verträge und überwachen Sie den Baufortschritt. Zahlen Sie nur für erbrachte Leistungen.
Sicher ergeben sich noch viele Fragen rund um das Thema Immobilienerwerb und Neubau oder staatliche Fördermöglichkeiten, zum Beispiel über die KfW. Wir sind gerne für Sie da! Nutzen Sie unsere kostenlose und unverbindliche Expertenberatung und erhalten Sie weitere wertvolle Tipps.
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Mit unserem Leitfaden Schritt für Schritt zum optimalen Baukredit – ohne Fehltritte. Erfahren Sie hier, wie Sie die häufigsten Finanzierungsfallen vermeiden.
Wie viel Baukredit bekomme ich?
Wie viel Baukredit Sie bekommen, hängt grundsätzlich von Ihrer freien Liquidität ab. Die freie Liquidität ist der Betrag, der Ihnen zuverlässig am Monatsende nach Abzug aller Kosten zur Verfügung steht.
Die Berechnung Ihres finanziellen Spielraums für einen Baukredit ist aber trotzdem mehr als die reine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Sie erfordert eine fundierte Analyse Ihrer finanziellen Situation und der Faktoren, die Ihr künftiges Einkommen beeinflussen.
Sehen wir uns also einige wichtige Größen, die den möglichen Umfang Ihres Baukredits bestimmen, im Detail an.
Das Haushaltsnettoeinkommen: Ihr finanzielles Rückgrat
Ihr monatliches Nettoeinkommen ist die Basis Ihrer Baufinanzierung. Aus der freien Liquidität errechnet sich, welche Kreditrate Sie sich langfristig leisten können.
Die oft zitierte Finanzierungs-Regel, nach der Ihre Darlehensrate nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen sollte, bietet zwar eine erste Orientierung, doch Vorsicht: Diese Faustregel ist kein Patentrezept. Ihre individuelle finanzielle Situation, Ihre Lebensumstände und Zukunftspläne spielen eine ebenso wichtige Rolle.
Manche Haushalte können problemlos mehr als 35 % stemmen, während für andere 30 % eine Herausforderung darstellen. Damit Sie sicher und flexibel in Ihre Zukunft als Eigenheimbesitzer starten können, gilt es, Ihre ganz persönliche finanzielle Balance zu finden.
Die Lebenshaltungskosten: ein Realitätscheck
Ein realistischer Blick auf Ihre Lebenshaltungskosten ist deshalb unerlässlich. Schließlich soll Ihr Baukredit Ihren Traum verwirklichen und nicht zum Albtraum werden.
Erstellen Sie deswegen unbedingt eine detaillierte Liste aller Ausgaben – von der Miete über alle Versicherungen bis hin zum Zeitschriften-Abo. Der Betrag, der übrig bleibt (abzüglich eines Notgroschens) ist Ihre potenzielle Kreditrate.
Lassen Sie Ihre Haushaltsrechnung von einem Profi gegenchecken, denn nur allzu schnell werden versteckte Kosten wie jährliche Versicherungsbeiträge, Autoreparaturen oder Urlaubsrücklagen übersehen.
Erwerbsnebenkosten: die oft unterschätzten Zusatzkosten
Achtung, beim Immobilienkauf warten zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten auf Sie: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag und eventuell eine Maklerprovision. Diese Nebenkosten können leicht 5 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Planen Sie diese von Anfang an mit ein!
Ihr maßgeschneiderter Finanzierungsplan: mehr als nur Zahlen
In die Ermittlung Ihrer maximalen Kreditsumme sollten neben den genannten, objektiv messbaren Größen auch sogenannte weiche Fakten einfließen. Dazu zählen beispielsweise Ihre Karrierepläne, die Familienplanung und Ihre persönliche Risikobereitschaft.
Denken Sie beim Stichwort Familienplanung nicht ausschließlich an Ihren Nachwuchs, sondern beziehen Sie in Ihre Überlegungen mit ein, dass es auch im Rahmen häuslicher Pflege für Angehörige zu Verdienstausfallzeiten kommen kann.
Nutzen Sie für Ihre Kalkulationen gerne unseren kostenlosen Baukredit-Rechner. Er gibt Ihnen erste Anhaltspunkte bei der Berechnung der maximalen, aber auch optimalen Darlehenssumme. Noch Fragen? Dann kontaktieren Sie jetzt unsere Finanzierungsexperten und -expertinnen und lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich beraten!
Fazit: Baukredit vergleichen und sparen
Filialbanken, Sparkassen, Direktbanken, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften: all diese Unternehmen bieten Baukredite an. Auf einem solch breitgefächerten Markt ist es für Privatpersonen nicht leicht, den Überblick zu behalten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt aber trotzdem im Vergleich – und diese Arbeit nehmen wir Ihnen gerne ab, indem wir die Angebote von mehr als 550 Banken für Sie vergleichen.
Wir wissen, dass die Wahl Ihres Kreditgebers eine höchstpersönliche Entscheidung ist, mit der Sie sich rundum wohlfühlen müssen. Deswegen stehen wir während des gesamten Kreditprozesses treu an Ihrer Seite und begleiten Sie kompetent auf Ihrem Weg ins Eigenheim.
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