Was ist ein Baudarlehen?
Ob Sie es nun Immobilienkredit, Baufinanzierung oder schlicht Baudarlehen nennen – all diese Begriffe beschreiben im alltäglichen Sprachgebrauch das Gleiche: eine zweckgebundene Finanzierung, die Ihnen den Weg ins Eigenheim oder in eine Kapitalanlageimmobilie ebnet.
Wofür wird ein Baudarlehen verwendet?
Ein Baudarlehen beinhaltet eine klare Zweckbindung. Es darf ausschließlich für festgelegte Maßnahmen rund um Ihre Immobilie verwendet werden. Was Sie damit finanzieren können:
- Kauf von Immobilien: Ein Baudarlehen können Sie für den Erwerb eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwenden.
- Neubau: Weiterhin kann die Zweckbindung Ihres Baudarlehens den Kauf eines Grundstückes und/oder den Neubau eines Hauses oder einer Wohnung umfassen.
- Sanierung und Modernisierung: Baudarlehen können Sie außerdem für umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen älterer Immobilien nutzen. Zum Beispiel, wenn das Dach, die Fenster oder die Heizung erneuert werden müssen.
- Erweiterung und Umbau: Und auch für den Aus- oder Umbau von Wohnräumen dürfen Sie das Kapital aus einem Baudarlehen einsetzen.
Wie funktioniert ein Baudarlehen?
Ein Baudarlehen ist ein langfristiger Kredit. Als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin erhalten Sie von der finanzierenden Bank das Kapital, das Sie zum Kauf Ihres Wunschobjektes benötigen. Gleichzeitig verpflichten Sie sich vertraglich, dieses inklusive Zinsen innerhalb eines festgelegten Zeitraumes, nämlich der Darlehenslaufzeit, zurückzuzahlen.
Die Rückzahlung erfolgt in regelmäßigen Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Als Sicherheit dient die finanzierte Immobilie in Form einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld.
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Die fünf wichtigsten Faktoren bei der Wahl eines Baudarlehens
Bevor wir uns gemeinsam die wichtigsten Bausteine eines Baudarlehens ansehen, möchten wir nicht versäumen, Sie darauf aufmerksam zu machen, dass die folgenden, essenziellen Faktoren eines Baudarlehens sehr eng miteinander verzahnt sind.
Wir raten daher von einer isolierten Betrachtung der einzelnen Aspekte ab und empfehlen die Beurteilung im Kontext des gesamten Darlehensvertrages, der persönlichen Finanzlage und der individuellen Lebens- und Familienplanung.
1. Zinssatz und Zinsbindung: die Grundpfeiler Ihrer Finanzierung
Aus dem Nominalzinssatz und eventuellen Kreditnebenkosten errechnen Sie die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung. Aus der Dauer der Zinsbindung können Sie ersehen, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt.
Lange Zinsbindungen sind teurer als kurze Zinsfestschreibungen. Dafür bieten sie Planungssicherheit. Mit kurzen Zinsfestschreibungen können Sie zwar schneller von sinkenden Zinsen am Markt profitieren, sind aber, sofern Sie nicht mit der passenden Anschlussfinanzierung vorgesorgt haben, nicht vor steigenden Zinsen geschützt.
2. Eigenkapitalanteil: Ihr finanzielles Polster als Fundament Ihres Eigenheims
Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Finanzierung einbringen können, desto besser. Einerseits fällt Ihre Darlehenssumme niedriger aus und andererseits natürlich auch die Gesamtkosten. Das bedeutet, Ihre monatliche Belastung ist geringer.
Ein hoher Eigenkapitaleinsatz wird häufig mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt, denn der Beleihungsauslauf verbessert sich dadurch, sprich, das Risiko der Bank sinkt. Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Immobilienwert.
3. Anfängliche Tilgung: Ihr Schlüssel zur schnellen Darlehensrückführung
Die Tilgung wird im Darlehensvertrag in Prozent angegeben. Grundsätzlich gilt: Wählen Sie für eigengenutzte Immobilien eine möglichst hohe, Ihren finanziellen Möglichkeiten angemessene Tilgung. So verkürzen Sie die Laufzeit und sparen Zinsen.
Unter Kostengesichtspunkten ist eine schnelle Darlehensrückführung bei eigengenutzten Immobilien besonders wichtig, denn Zinszahlungen für eigengenutzte Immobilien dürfen Sie – im Gegensatz zu solchen für fremdgenutzte – nicht steuerlich geltend machen.
4. Sondertilgungsmöglichkeit: maßgeschneiderte Flexibilität
Sondertilgungen ermöglichen zusätzliche Rückzahlungen außerhalb des regulären Tilgungsplans. Für die Flexibilität, das Darlehen schneller zu tilgen und Zinsen zu sparen, kann ein Aufschlag auf den Nominalzins erhoben werden. Üblich sind Optionen von fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.
Kaufen Sie sich ein Sondertilgungsrecht nur ein, wenn Sie wissen, dass Sie es auch nutzen können.
Beachten Sie in Bezug auf Sondertilgungen auch folgende gesetzliche Regelung: § 489 BGB gestattet Ihnen, Ihr Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren (die Frist beginnt nach der vollständigen Auszahlung) und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten teilweise oder vollständig zu tilgen, ohne dass die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf.
5. Darlehenslaufzeit: Behalten Sie die Dauer der Rückzahlung im Auge
Die Darlehenslaufzeit (nicht die Zinsbindungslaufzeit!) beeinflusst die monatliche Rate und die Gesamtkosten. Lange Laufzeiten reduzieren zwar die monatliche Belastung, erhöhen aber die Gesamtkosten.
Nur mit einer ausgewogenen Kombination aller Faktoren erhalten Sie eine maßgeschneiderte Finanzierung, die nicht nur Ihre aktuellen finanziellen Möglichkeiten, sondern auch Ihre Familien- und Lebensplanung berücksichtigt.
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Welche Arten von Baudarlehen gibt es?
Baudarlehen für eigengenutzte Objekte werden in der Regel als Annuitätendarlehen ausgereicht. Doch es gibt noch weitere Darlehensformen, die je nach individueller Situation vorteilhaft für Sie sein können. Das Wichtigste zu den gängigen Darlehensarten in Kürze:
Annuitätendarlehen – das klassische Baudarlehen
Wie bereits angedeutet, ist das Annuitätendarlehen das am häufigsten ausgereichte Baudarlehen. Charakteristisch für diese Darlehensart ist, dass die monatliche Rate über die Dauer Zinsbindungsfrist gleich bleibt. Der Zinsanteil innerhalb der Rate sinkt parallel zur Restschuld und der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend.
Wird ein Annuitätendarlehen innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist komplett getilgt, bezeichnet man es als Volltilgerdarlehen. Verbleibt eine Restschuld, wird die monatliche Rate in einer Anschlussfinanzierung neu berechnet.
Bitte beachten Sie, dass die Darlehenslaufzeit in der Regel länger ist als die Zinsbindung. Das bedeutet, dass zum Ende der Zinsbindungsfrist ein Zinsänderungsrisiko besteht. Sorgen Sie rechtzeitig mit einer Anschlussfinanzierung, beispielsweise einem Bausparvertrag vor, und sichern Sie sich niedrige Zinsen für die Zukunft!
Endfälliges Darlehen – steuerliche Vorteile für Kapitalanleger
Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen. Die Tilgung des Darlehensbetrages erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe, die parallel in einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag angespart wird.
Sinn und Zweck von endfälligen Immobiliendarlehen ist es, die Zinszahlung aus steuerlichen Gründen gleichbleibend hoch zu halten. Endfällige Darlehen begegnen Ihnen auch unter der Bezeichnung tilgungsausgesetzte Darlehen.
Für den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie ist von endfälligen Darlehen – sofern nicht individuelle Gründe dafür sprechen – grundsätzlich abzuraten, da die hohen Zinszahlungen Ihnen keinen steuerlichen Vorteil einbringen. Ganz im Gegenteil: Sie erhöhen Ihre Gesamtkosten deutlich.
Forward-Darlehen – Planungssicherheit für Ihre Anschlussfinanzierung
Im Zusammenhang mit Baudarlehen lohnt es sich auch, einen kurzen Blick auf das Forward-Darlehen zu werfen. Diese besondere Darlehensart ermöglicht es Ihnen, sich die aktuellen Zinsen für eine zukünftige Finanzierung zu sichern. In erster Linie dient sie zur Anschlussfinanzierung bestehender Immobilienkredite, deren Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft.
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Wie hoch sind die Zinsen für ein Baudarlehen?
Die Zinsen für ein Baudarlehen variieren je nach Marktlage, Zinsbindung und Kreditnehmerprofil. Aktuell sind die Zinsen für Baudarlehen in Deutschland niedrig, eine allgemeingültige Aussage über die Höhe lässt sich jedoch nur schwer treffen, denn auch die Zinsen für Immobiliendarlehen unterliegen natürlich Schwankungen am Kapitalmarkt.
Von diesen Faktoren hängt die Höhe der Zinsen für Ihr Baudarlehen ab:
- von der allgemeinen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt,
- der Dauer der Zinsbindung,
- der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes (Beleihungsauslauf)
- und von Ihrer Bonität.
Der Nominalzinssatz eines Baudarlehens eignet sich nur bedingt als Vergleichsgrundlage. Verwenden Sie den effektiven Jahreszins, um die Angebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen.
Oder: Lehnen Sie sich zurück und lassen Sie uns das für Sie übernehmen! Wir vergleichen die Konditionen von mehr als 550 Banken für Sie und sind immer auf der Suche nach der besten Option am Markt. Vereinbaren Sie einen Termin und lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich beraten.
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Wie viel Baudarlehen kann ich mir leisten?
Wenn Sie von den eigenen vier Wänden träumen, stehen Sie vor der alles entscheidenden Frage: Wie viel Baudarlehen kann ich mir eigentlich leisten? Lassen Sie uns deswegen nun einen Blick auf die Faktoren werfen, die Ihre finanzielle Obergrenze maßgeblich beeinflussen.
Ihr Haushaltsnettoeinkommen
Ihr regelmäßiges Nettoeinkommen bildet das Fundament Ihrer Immobilienfinanzierung. Die Sinnhaftigkeit der vielfach propagierten Faustformel, dass die Darlehensrate nicht mehr als 35 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte, unterziehen Sie bitte einer genauen Prüfung, denn sie steht und fällt mit Ihrer persönlichen Einnahmen-Ausgaben-Situation.
Ihre Lebenshaltungskosten
Eine realistische Einschätzung Ihrer Lebenshaltungskosten ist besonders wichtig, denn schließlich soll sich Ihr Lebensstandard durch ein Baudarlehen nicht wesentlich verändern. Nehmen Sie sich Zeit und erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung all Ihrer Ausgaben.
Von dem Betrag, der am Monatsende übrigbleibt, behalten Sie einen Puffer für finanzielle Engpässe zurück. Der verbleibende Rest wird in der Fachsprache mit Kapitaldienstfähigkeit bezeichnet, das bedeutet einfacher ausgedrückt: Diesen Betrag können Sie für die Rückführung Ihres Baudarlehens verwenden.
Denken Sie unbedingt auch an alle Kosten, die nur jährlich anfallen. Dazu können zum Beispiel Versicherungs- und Vereinsbeiträge oder Wartungskosten für Fahrzeuge und Urlaubsrücklagen gehören.
Für einen Immobilienerwerb fehlt Ihnen noch der nötige finanzielle Spielraum? Führen Sie für einige Monate ein Haushaltsbuch, um Ihre Ausgaben genauer unter die Lupe zu nehmen.
Die Erwerbsnebenkosten
Bedenken Sie weiterhin, dass zum Immobilienkaufpreis immer noch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision kommen und kalkulieren Sie diese in Ihre Berechnung mit ein.
Bei Neubauten gibt es eine Vielzahl von weiteren Kostenblöcken, die auf Sie zukommen können. Informieren Sie sich genau und lassen Sie sich professionell beraten.
Ihre persönliche Finanzierungsformel
Bei der endgültigen Ermittlung der maximal möglichen Darlehenssumme auf Basis Ihrer freien Liquidität sind wir Ihnen natürlich gerne behilflich. Nutzen Sie einfach unseren kostenlosen Baudarlehen-Rechner oder vereinbaren Sie einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin mit unseren Finanzierungsexperten!
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Förderung für Baudarlehen
Vielleicht ist es die staatliche Hilfe, die Ihren Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe rücken lässt. Öffentliche Förderprogramme sind nämlich häufig wichtige Bausteine in Immobilienfinanzierungen. Staatliche Vergünstigungen und Zuschüsse sollen den Zugang zu Baudarlehen erleichtern und Ihnen die kostengünstige und nachhaltige Realisierung Ihrer Vorhaben ermöglichen.
Statt einer detaillierten Auflistung einer Vielzahl von Förderprogrammen möchten wir Ihnen an dieser Stelle aber lieber die potenziellen Vorteile aufzeigen, die sich durch die Einbindung öffentlicher Fördermittel, wie zum Beispiel KfW-Darlehen, in Ihr Finanzierungskonzept ergeben können.
Unser Ziel ist es, Ihnen ein umfassendes Verständnis dafür zu vermitteln, wie diese Fördermöglichkeiten Ihre Immobilienfinanzierung optimieren können:
- Zinsgünstige Darlehen: In vielen Förderprogrammen, insbesondere in solchen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), erhalten Sie Kredite zu deutlich niedrigeren Zinssätzen als den marktüblichen.
- Zweckgebundenheit: Beachten Sie aber, dass die Fördermittel oft einen spezifischen Verwendungszweck vorsehen, wie beispielsweise energieeffizientes Bauen oder den Kauf einer eigengenutzten Immobilie.
- Zuschüsse und flexible Konditionen: In einigen Förderprogrammen werden auch direkte Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse gewährt, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Außerdem werden beispielsweise lange Laufzeiten oder tilgungsfreie Anlaufjahre angeboten.
- Zielgruppen: Manche Programme richten sich an bestimmte Zielgruppen wie Familien oder Privatpersonen mit speziellen Bedürfnissen (z. B. altersgerechter Umbau, Energieeffizienz).
Mit der oben angesprochenen Vielzahl an Förderprogrammen lassen wir Sie nicht alleine, denn wir sehen es als unsere Aufgabe, Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess zu begleiten. Dazu gehört selbstverständlich auch die Beratung zu geeigneten und miteinander kombinierbaren öffentlichen Förderprogrammen. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!
Fazit: Ihr Weg zum maßgeschneiderten Baudarlehen
Eine Immobilienfinanzierung wirkt zunächst komplex und unübersichtlich. Von der Wahl der passenden Darlehensart über die Ermittlung Ihrer finanziellen Obergrenze bis hin zur Nutzung staatlicher Förderprogramme erfordert jeder Schritt sorgfältige Überlegung und fundiertes Wissen. Doch lassen Sie sich davon nicht entmutigen, denn mit der richtigen Vorbereitung und mit unserer Unterstützung finden Sie garantiert die optimale Finanzierung für Ihr Eigenheim.
Haben Sie noch Fragen? Unsere Experten und Expertinnen stehen Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns noch heute. Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich!
