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Baufinanzierung im Überblick: So finanzieren Sie Ihr Traumhaus

Einer Umfrage der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zufolge nehmen die meisten Menschen zur Finanzierung eines Eigenheims eine Baufinanzierung auf. Mehr als die Hälfte der Befragten gab an bei der Bewältigung der Rate häufig Probleme zu haben. Besonders wichtig sind daher eine genaue Kalkulation und eine umsichtige Planung des komplexen Vorhabens.

Im folgenden Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige rund um das Thema Baufinanzierung. Wir zeigen Ihnen in welchen Schritten Sie zur idealen Finanzierung gelangen und welche Fördermöglichkeiten Sie in Anspruch nehmen können.

Aktualisiert am 17. August 2025
Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung?

Die Gesamtfinanzierung setzt sich aus dem Eigenkapital des Käufers oder Bauherren und dem Fremdkapital zusammen. Das Fremdkapital nimmt der Darlehensnehmer in Form einer Baufinanzierung bei einer Bank, Sparkasse oder auch einer Bausparkasse auf. Der Kredit dient dem Immobilienkauf, einem Neubau, Umbau oder einer Modernisierung. Gegen die Zahlung eines bestimmten Zinssatzes stellen Banken langfristig Kapital für das Vorhaben zur Verfügung.

Es handelt sich um hohe Kreditsummen, daher wird zu Gunsten der Bank ein Grundpfandrecht im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Mit der Grundschuld und der Hypothek gibt es zwei verschiedene Arten der dinglichen Besicherung. Gängig ist die Eintragung einer Grundschuld, die der Bank das Recht zusichert, die Immobilie bei Zahlungsrückständen zu verwerten. Zusammen mit der Grundschuldeintragung unterwirft sich der Kreditnehmer in einer notariellen Erklärung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Bank hält damit eine Urkunde in Händen, um die Forderungen durchzusetzen.

Zur Auswahl stehen verschiedene Finanzierungsarten:

FinanzierungsartBeschreibungVorteileNachteile
AnnuitätendarlehenGleichbleibende monatliche Raten aus Zinsen und TilgungGute Planbarkeit durch konstante RatenAnschlussfinanzierung kann teurer werden
VolltilgerdarlehenVollständige Tilgung innerhalb der LaufzeitKeine Anschlussfinanzierung erforderlichUnter Umständen hohe Ratenbelastung
TilgungsdarlehenFeste Tilgungsrate, sinkende monatliche RatenFlexibilität durch sinkende RatenHohe Anfangsraten
Endfälliges DarlehenTilgung erst am Ende der Laufzeit, nur Zinsen während der LaufzeitNiedrige monatliche Belastung während der LaufzeitHoher Rückzahlungsbetrag am Laufzeitende
BausparvertragAnspar- und Darlehensphase mit festem ZinssatzFeste Zinsen bereits bei Vertragsabschluss, zinsgünstiges DarlehenVertrag muss erst bespart werden
Forward-DarlehenAnschlussfinanzierung mit im Voraus festgelegtem ZinssatzPlanungssicherheit durch festen ZinssatzMöglicherweise zu hohe Konditionen, wenn die Marktzinsen weiter sinken
Variable DarlehenZinsen werden an die Marktentwicklung angepasstVorteile bei sinkenden ZinsenRisiko steigender Zinsen
KfW-DarlehenZinsgünstige Darlehen mit staatlicher FörderungGünstige Zinsen und staatliche FörderungBegrenzte Verfügbarkeit und spezifische Anforderungen

Gern unterstützen wir Sie bei Ihrer Entscheidung und planen gemeinsam mit Ihnen die passende Baufinanzierung für Ihr Vorhaben.

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Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Der Ablauf einer Baufinanzierung besteht aus verschiedenen Schritten. Wichtig ist eine gute Vorbereitung, um das passende Darlehen für den Kauf Ihres Eigenheims zu finden.

  1. Finanzielle Situation prüfen: Machen Sie einen Kassensturz und überlegen, welche Monatsrate Sie sich leisten können. Nutzen Sie am besten unseren Zinsrechner für die Baufinanzierung, um den passenden Kreditbetrag zu ermitteln. Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen möchten. Aus dem maximalen Kreditbetrag und Ihrem Eigenkapital ergibt sich die mögliche Kaufsumme. Denken Sie bei Ihrer Kalkulation daran, dass zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision auf Sie zukommen.
  2. Immobiliensuche: Schauen Sie sich nach Immobilienangeboten, die Ihrem Budget entsprechen, um.
  3. Kreditanfrage stellen: Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, holen Sie Angebote verschiedener Banken ein und vergleichen Sie die Konditionen. Dabei sollten Sie stets auf gleiche Eckdaten achten.
  4. Zusammenstellung der Unterlagen: Bevor die Bank eine Kreditzusage gibt, sind verschiedene Unterlagen zu den persönlichen Einkommensverhältnissen und der Immobilie einzureichen. Die Bank prüft Ihre Bonität und entscheidet über die Kreditvergabe.
  5. Kreditvertrag abschließen: Nach der Zusage unterzeichnen Sie den Darlehensvertrag.
  6. Auszahlung: Die Auszahlung erfolgt beim Kauf einer Immobilie und Zahlung des Kaufpreises in der Regel in einer Summe. Handelt es sich um ein Bauvorhaben, zahlt die Bank dem Baufortschritt entsprechend aus.
  7. Tilgung und Zinszahlung: Wie im Kreditvertrag vereinbart zahlen Sie die monatlichen Raten zurück.
Gut zu wissen

Planen Sie idealerweise zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten ein, um auf der sicheren Seite zu sein.

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Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Die Höhe der möglichen Baufinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Nettohaushaltseinkommen: Idealerweise beträgt die Baufinanzierungsrate nicht mehr als 35 Prozent Ihres monatlichen Haushaltseinkommens.
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer wird der Kreditbetrag, den Sie aufnehmen müssen. Dadurch können Sie bei der monatlichen Rate sparen.
  • Zinssatz: Der Sollzins hat Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate und damit auf die mögliche Kreditsumme.
  • Laufzeit: Entscheiden Sie sich für eine längere Laufzeit, sind die monatlichen Raten geringer, Sie zahlen insgesamt jedoch mehr Zinsen für Ihre Finanzierung.
Expertentipp

Um das Nettoeinkommen zu ermitteln, zählen Sie alle regelmäßigen Einkünfte zusammen und ziehen davon die monatlichen Ausgaben ab. Denken Sie dabei auch an Kosten wie Versicherungsbeiträge, die nur einmal jährlich bezahlt werden müssen.

Die folgende Tabelle zeigt ein mögliches Finanzierungsbeispiel:

Haushaltsnettoeinkommen4.000 €
Ausgaben2.000 €
Rücklagen für Unvorhergesehenes600 €
Mögliche Rate1.400 €

Ausgehend von einer monatlichen Rate könnten Sie ein Darlehen von rund 350.000 € bedienen. Zusätzlich zu der Kreditsumme steht Ihnen Eigenkapital von 20.000 € zur Verfügung, sodass Ihr Gesamtbudget bei 370.000 € liegt. Nun geht es an die Ermittlung des maximalen Kaufpreises unter Berücksichtigung der Nebenkosten:

Notar- und Grundbuchkosten (angenommen 2 %)6.300 €
Grunderwerbsteuer (angenommen 5 %)15.900 €
Maklerkosten (angenommen 3,57 %)11.350 €
Insgesamt33.550 €

Das Gesamtbudget in Höhe von 370.000 € abzüglich den Kaufnebenkosten in Höhe von 33.500 € ergibt einen möglichen Kaufpreis in Höhe von 336.500 €.

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Wie hoch sind die Zinsen für eine Baufinanzierung?

Wie hoch die Kosten für Ihren Hauskredit sind, ist vom aktuellen Kapitalmarkt und Ihrer individuellen Situation abhängig:

  • Aktuelle Geldpolitik: Die Europäische Zentralbank (EZB) beeinflusst mit der Festsetzung des Leitzinses die Konditionen für Baufinanzierungen.
  • Renditen für Bundesanleihen: Die Verzinsung von Bundesanleihen hat Einfluss auf die Verzinsungen von Pfandbriefen mit denen Banken ihre Kredite refinanzieren. Können die Banken sich günstig refinanzieren profitieren Kreditnehmer von attraktiven Konditionen. Müssen Banken allerdings selbst hohe Zinsen für ihre Refinanzierung zahlen, zeigen auch die Kreditzinsen.
  • Persönliche Einkommensverhältnisse: Ihre berufliche Situation und Ihr monatliches Einkommen spielt bei der Kreditentscheidung der Bank eine wichtige Rolle. Besteht ein geringes Ausfallrisiko profitieren Sie von attraktiven Zinssätzen. Sieht die Bank hingegen ein höheres Risiko, kann das zu einem Zinsaufschlag führen.
  • Bonität: Eine gute Schufa-Auskunft ist entscheidend für die Kreditwürdigkeit und sorgt für gute Kreditkonditionen.
  • Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer die Finanzierungssumme. Das Kreditrisiko sinkt und Sie erhalten einen besseren Zinssatz.
  • Sollzinsbindung: Bei einer längeren Zinsbindung ist der Zinssatz oft höher. Auf der anderen Seite profitieren Sie in diesem Fall von einer ausgezeichneten Planungssicherheit.

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Die 10 häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?

Um eine Baufinanzierung zu beantragen, sind verschiedene Unterlagen wichtig:

  • Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide)
  • Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
  • Unterlagen über die Immobilie (Exposé, Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis)
  • Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten (z. B. andere Kredite)

Die Bank teilt Ihnen mit, welche konkreten Unterlagen für eine Kreditentscheidung vorzulegen sind. Neben den Dokumenten sollten Sie für eine Identifikationsprüfung auch einen Personalausweis bereithalten.

Mit unserer Expertise zeigen wir Ihnen gern, wo Sie die erforderlichen Unterlagen erhalten und unterstützen Sie bei der Zusammenstellung. Wir begleiten Sie auf Ihrem Weg zur besten Baufinanzierung.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei einer Baufinanzierung?

Mit verschiedenen Förderungen können Sie die finanzielle Belastung bei einer Baufinanzierung reduzieren. Dazu stehen verschiedene Programme zur Auswahl:

  • KfW-Förderung: Es gibt verschiedene Programme für den Hausbau und die energetische Sanierung. Unter anderem unterstützt die KfW energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen mit zinsgünstigen Krediten. Bei einigen Programmen profitieren Sie von tilgungsfreien Anfangsjahren und reduzieren so die Belastung in der ersten Zeit.
  • BAFA-Förderung: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle unterstützt mit Zuschüssen für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik oder der Heizungsoptimierung. Wenn Sie eine energetische Sanierung planen, ist diese Förderung interessant.
  • Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Der Bund fördert verschiedene Vorhaben zur energetischen Sanierung wie den Austausch der Heizung oder der Fenster.
  • Regionale Förderungen: Einige Bundesländer und Kommunen haben spezielle Förderprogramme.

Welche staatlichen Förderungen für Ihre Baufinanzierung in Betracht kommen, erfahren Sie unverbindlich bei unsere Expertenberatung!

Fazit

Fazit: Mit der richtigen Baufinanzierung ins eigene Heim

In unserem Ratgeber haben Sie erfahren, wie Sie mit einer gut geplanten Baufinanzierung Ihren Traum vom Eigenheim realisieren. Wer frühzeitig Eigenkapital ansammelt, verschiedene Kreditangebote vergleicht und mögliche Förderungen nutzt, kann sich langfristig günstige Konditionen sichern.


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Häufig gestellte Fragen

Die Dauer einer Baufinanzierung hängt von mehreren Faktoren ab, wie der Bearbeitungszeit der Bank und der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. In der Regel dauert es 2 bis 4 Wochen, bis eine Baufinanzierung vollständig abgewickelt ist. Dieser Zeitraum umfasst die Prüfung Ihrer Bonität, die Bewertung der Immobilie und die Vertragsvorbereitung.
Der Zinssatz für Baufinanzierungen variiert je nach Marktlage, Ihrer Bonität und der Höhe des Eigenkapitals. Aktuell liegen die Zinsen für Baufinanzierungen bei etwa 3 bis 4% für eine Zinsbindung von 10 Jahren. Es lohnt sich, regelmäßig die Angebote zu vergleichen, um von günstigen Konditionen zu profitieren.
Als Eigenkapital zählen alle Mittel, die Sie in die Finanzierung einbringen können, um den Kreditbedarf zu senken. Dazu gehören Sparguthaben, Bausparverträge, Lebensversicherungen, Wertpapiere und gegebenenfalls Eigenleistungen beim Bau. Auch finanzielle Unterstützung von Familie oder Freunden kann als Eigenkapital gelten.
Die Baufinanzierung sollte abgeschlossen werden, sobald Sie eine konkrete Planung für den Neubau haben, idealerweise vor Baubeginn. Dadurch sichern Sie sich die Finanzierung, bevor größere Kosten entstehen, und können frühzeitig von günstigen Zinssätzen profitieren. Zudem ermöglicht dies eine reibungslose Abwicklung, wenn die Bauarbeiten starten.
Im Allgemeinen wird empfohlen, mindestens 10-20% der Gesamtkosten als Eigenkapital einzubringen. Zusätzlich sollten Sie die Nebenkosten (wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren) mit Eigenmitteln decken. Je höher das Eigenkapital, desto bessere Konditionen können Sie von der Bank erwarten.
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Die DIFI Bestzins-Garantie

Wir möchten sicherstellen, dass Sie für Ihr Vorhaben die günstigste Immobilienfinanzierung erhalten. Deshalb gibt es unsere Bestzins-Garantie:

Sollten Sie eine Baufinanzierung bei einem anderen Anbieter abschließen, welche einen günstigeren effektiven Jahreszins bietet als in einem von uns vorliegenden Angebot, erhalten Sie unsere Bestzins-Prämie in Höhe von 50 €.

Bedingungen für unsere Bestzins-Prämie

Damit unsere Bestzins-Garantie gilt, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es werden nur alternative Angebote mit einer absolut identischen Finanzierung zu gleichen Bedingungen berücksichtigt (z.B. Produktart, Nettodarlehensbetrag, Laufzeit, Tilgung, Beleihungswert).
  • Das alternative Angebot stammt von einer innländischen Bank.
  • Nicht berücksichtigt werden Exklusiv-, Bauherren- und Sonderkonditionen, KfW-Darlehen, staatliche Förderprogramme oder Finanzierungsangebote, die nur in Kombination mit weiteren Produkten gültig sind.
  • Die Bestzins-Garantie gilt ausschließlich für Annuitätendarlehen. Andere Produkte wie z.B. Bausparverträge oder Ratenkredite sind ausgeschlossen.
  • Die Bestzins-Prämie gilt ausschließlich für Angebote, die von der DIFI – Deutsche Immobilienfinanzierung ausgestellt wurden. Angebote welche durch Partner unseres Partnernetzwerks ausgestellt wurden sind ausgeschlossen.
  • Das von uns vorliegende Angebot muss zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung des alternativen Angebots gültig sein.

So beantragen Sie unsere Bestzins-Prämie

Um unsere Bestzins-Prämie zu erhalten, reichen Sie bitte innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des alternativen Angebots folgende Unterlagen an unten stehende Anschrift ein:

  1. Kopie des unterschriebenen Darlehensvertrags
  2. Kopie unseres Angebots
  3. Ihre Bankverbindung

Die Auszahlung der Bestzins-Prämie erfolgt innerhalb von 30 Tagen nach erfolgreicher Prüfung der eingereichten Unterlagen.

DIFI – Deutsche Immobilienfinanzierung
Lerchenstr. 17
87740 Buxheim

Sparen Sie 7.000 € und mehr

Beispielrechnung: Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie, Immobilienwert: 350.000 €, Nettodarlehensbetrag: 200.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre, Monatliche Rate: 950 €

Durchschnittliche Konditionen aller Anbieter (Stand 01/2025):
Sollzinssatz: 3,36 % p.a., Effektiver Jahreszins: 3,41 %, Tilgung: 2,00 %

Günstigstes Angebot (Stand 01/2025):
Sollzinssatz: 2,99 % p.a., Effektiver Jahreszins: 3,03 %, Tilgung: 2,00 %

Mögliche Ersparnis in 10 Jahren: 7.553 €*

Annahmen: Die Immobilie (Wohnimmobilie) wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Beleihungswert: 63 %, Gesamtkreditbetrag (bei durchschnittlichen Konditionen während der Zinsbindung): 234.500 €, Anzahl der Raten: 120.

*Die Ersparnis ergibt sich aus der Differenz der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung bei einer anfänglichen Tilgung von 2,00 %. Individuelle Konditionen, wie abweichende Tilgungssätze, Bonität, Einkommen, Vermögen oder der Beleihungsauslauf, können die tatsächliche Ersparnis beeinflussen. Die angegebenen Werte basieren auf Durchschnittsdaten und repräsentativen Angeboten. Die kontinuierliche Verfügbarkeit der Beispielangebote kann nicht garantiert werden.

Quelle: Baufinanzierungsvergleich der DIFI – Deutsche Immobilienfinanzierung, 01/2025.

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Zinsen über 15% gesunken

3,72 % Sollzins p.a. (Stand Juni 2024)
3,16 % Sollzins p.a. (Stand Januar 2025)

Dies ergibt eine prozentuale Veränderung von 15,05 %.

Beispielrechnung für einen Nettodarlehensbetrag ab 300.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre, bis 60 % Beleihungswert.

Quelle: Baufinanzierungsvergleich der DIFI – Deutsche Immobilienfinanzierung, 01/2025. Die kontinuierliche Verfügbarkeit der Beispielangebote können wir nicht garantieren.

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