Was ist eine Baufinanzierung?
Die Gesamtfinanzierung setzt sich aus dem Eigenkapital des Käufers oder Bauherren und dem Fremdkapital zusammen. Das Fremdkapital nimmt der Darlehensnehmer in Form einer Baufinanzierung bei einer Bank, Sparkasse oder auch einer Bausparkasse auf. Der Kredit dient dem Immobilienkauf, einem Neubau, Umbau oder einer Modernisierung. Gegen die Zahlung eines bestimmten Zinssatzes stellen Banken langfristig Kapital für das Vorhaben zur Verfügung.
Es handelt sich um hohe Kreditsummen, daher wird zu Gunsten der Bank ein Grundpfandrecht im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Mit der Grundschuld und der Hypothek gibt es zwei verschiedene Arten der dinglichen Besicherung. Gängig ist die Eintragung einer Grundschuld, die der Bank das Recht zusichert, die Immobilie bei Zahlungsrückständen zu verwerten. Zusammen mit der Grundschuldeintragung unterwirft sich der Kreditnehmer in einer notariellen Erklärung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Bank hält damit eine Urkunde in Händen, um die Forderungen durchzusetzen.
Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt was eine Baufinanzierung ist
Zur Auswahl stehen verschiedene Finanzierungsarten:
| Finanzierungsart | Beschreibung | Vorteile | Nachteile |
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende monatliche Raten aus Zinsen und Tilgung | Gute Planbarkeit durch konstante Raten | Anschlussfinanzierung kann teurer werden |
| Volltilgerdarlehen | Vollständige Tilgung innerhalb der Laufzeit | Keine Anschlussfinanzierung erforderlich | Unter Umständen hohe Ratenbelastung |
| Tilgungsdarlehen | Feste Tilgungsrate, sinkende monatliche Raten | Flexibilität durch sinkende Raten | Hohe Anfangsraten |
| Endfälliges Darlehen | Tilgung erst am Ende der Laufzeit, nur Zinsen während der Laufzeit | Niedrige monatliche Belastung während der Laufzeit | Hoher Rückzahlungsbetrag am Laufzeitende |
| Bausparvertrag | Anspar- und Darlehensphase mit festem Zinssatz | Feste Zinsen bereits bei Vertragsabschluss, zinsgünstiges Darlehen | Vertrag muss erst bespart werden |
| Forward-Darlehen | Anschlussfinanzierung mit im Voraus festgelegtem Zinssatz | Planungssicherheit durch festen Zinssatz | Möglicherweise zu hohe Konditionen, wenn die Marktzinsen weiter sinken |
| Variable Darlehen | Zinsen werden an die Marktentwicklung angepasst | Vorteile bei sinkenden Zinsen | Risiko steigender Zinsen |
| KfW-Darlehen | Zinsgünstige Darlehen mit staatlicher Förderung | Günstige Zinsen und staatliche Förderung | Begrenzte Verfügbarkeit und spezifische Anforderungen |
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Wie läuft eine Baufinanzierung ab?
Der Ablauf einer Baufinanzierung besteht aus verschiedenen Schritten. Wichtig ist eine gute Vorbereitung, um das passende Darlehen für den Kauf Ihres Eigenheims zu finden.
- Finanzielle Situation prüfen: Machen Sie einen Kassensturz und überlegen, welche Monatsrate Sie sich leisten können. Nutzen Sie am besten unseren Zinsrechner für die Baufinanzierung, um den passenden Kreditbetrag zu ermitteln. Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen möchten. Aus dem maximalen Kreditbetrag und Ihrem Eigenkapital ergibt sich die mögliche Kaufsumme. Denken Sie bei Ihrer Kalkulation daran, dass zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision auf Sie zukommen.
- Immobiliensuche: Schauen Sie sich nach Immobilienangeboten, die Ihrem Budget entsprechen, um.
- Kreditanfrage stellen: Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, holen Sie Angebote verschiedener Banken ein und vergleichen Sie die Konditionen. Dabei sollten Sie stets auf gleiche Eckdaten achten.
- Zusammenstellung der Unterlagen: Bevor die Bank eine Kreditzusage gibt, sind verschiedene Unterlagen zu den persönlichen Einkommensverhältnissen und der Immobilie einzureichen. Die Bank prüft Ihre Bonität und entscheidet über die Kreditvergabe.
- Kreditvertrag abschließen: Nach der Zusage unterzeichnen Sie den Darlehensvertrag.
- Auszahlung: Die Auszahlung erfolgt beim Kauf einer Immobilie und Zahlung des Kaufpreises in der Regel in einer Summe. Handelt es sich um ein Bauvorhaben, zahlt die Bank dem Baufortschritt entsprechend aus.
- Tilgung und Zinszahlung: Wie im Kreditvertrag vereinbart zahlen Sie die monatlichen Raten zurück.
Planen Sie idealerweise zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten ein, um auf der sicheren Seite zu sein.
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Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Die Höhe der möglichen Baufinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Nettohaushaltseinkommen: Idealerweise beträgt die Baufinanzierungsrate nicht mehr als 35 Prozent Ihres monatlichen Haushaltseinkommens.
- Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer wird der Kreditbetrag, den Sie aufnehmen müssen. Dadurch können Sie bei der monatlichen Rate sparen.
- Zinssatz: Der Sollzins hat Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate und damit auf die mögliche Kreditsumme.
- Laufzeit: Entscheiden Sie sich für eine längere Laufzeit, sind die monatlichen Raten geringer, Sie zahlen insgesamt jedoch mehr Zinsen für Ihre Finanzierung.
Um das Nettoeinkommen zu ermitteln, zählen Sie alle regelmäßigen Einkünfte zusammen und ziehen davon die monatlichen Ausgaben ab. Denken Sie dabei auch an Kosten wie Versicherungsbeiträge, die nur einmal jährlich bezahlt werden müssen.
Die folgende Tabelle zeigt ein mögliches Finanzierungsbeispiel:
| Haushaltsnettoeinkommen | 4.000 € |
| Ausgaben | 2.000 € |
| Rücklagen für Unvorhergesehenes | 600 € |
| Mögliche Rate | 1.400 € |
Ausgehend von einer monatlichen Rate könnten Sie ein Darlehen von rund 350.000 € bedienen. Zusätzlich zu der Kreditsumme steht Ihnen Eigenkapital von 20.000 € zur Verfügung, sodass Ihr Gesamtbudget bei 370.000 € liegt. Nun geht es an die Ermittlung des maximalen Kaufpreises unter Berücksichtigung der Nebenkosten:
| Notar- und Grundbuchkosten (angenommen 2 %) | 6.300 € |
| Grunderwerbsteuer (angenommen 5 %) | 15.900 € |
| Maklerkosten (angenommen 3,57 %) | 11.350 € |
| Insgesamt | 33.550 € |
Das Gesamtbudget in Höhe von 370.000 € abzüglich den Kaufnebenkosten in Höhe von 33.500 € ergibt einen möglichen Kaufpreis in Höhe von 336.500 €.
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Wie hoch sind die Zinsen für eine Baufinanzierung?
Wie hoch die Kosten für Ihren Hauskredit sind, ist vom aktuellen Kapitalmarkt und Ihrer individuellen Situation abhängig:
- Aktuelle Geldpolitik: Die Europäische Zentralbank (EZB) beeinflusst mit der Festsetzung des Leitzinses die Konditionen für Baufinanzierungen.
- Renditen für Bundesanleihen: Die Verzinsung von Bundesanleihen hat Einfluss auf die Verzinsungen von Pfandbriefen mit denen Banken ihre Kredite refinanzieren. Können die Banken sich günstig refinanzieren profitieren Kreditnehmer von attraktiven Konditionen. Müssen Banken allerdings selbst hohe Zinsen für ihre Refinanzierung zahlen, zeigen auch die Kreditzinsen.
- Persönliche Einkommensverhältnisse: Ihre berufliche Situation und Ihr monatliches Einkommen spielt bei der Kreditentscheidung der Bank eine wichtige Rolle. Besteht ein geringes Ausfallrisiko profitieren Sie von attraktiven Zinssätzen. Sieht die Bank hingegen ein höheres Risiko, kann das zu einem Zinsaufschlag führen.
- Bonität: Eine gute Schufa-Auskunft ist entscheidend für die Kreditwürdigkeit und sorgt für gute Kreditkonditionen.
- Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer die Finanzierungssumme. Das Kreditrisiko sinkt und Sie erhalten einen besseren Zinssatz.
- Sollzinsbindung: Bei einer längeren Zinsbindung ist der Zinssatz oft höher. Auf der anderen Seite profitieren Sie in diesem Fall von einer ausgezeichneten Planungssicherheit.
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Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?
Um eine Baufinanzierung zu beantragen, sind verschiedene Unterlagen wichtig:
- Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide)
- Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
- Unterlagen über die Immobilie (Exposé, Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis)
- Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten (z. B. andere Kredite)
Die Bank teilt Ihnen mit, welche konkreten Unterlagen für eine Kreditentscheidung vorzulegen sind. Neben den Dokumenten sollten Sie für eine Identifikationsprüfung auch einen Personalausweis bereithalten.
Mit unserer Expertise zeigen wir Ihnen gern, wo Sie die erforderlichen Unterlagen erhalten und unterstützen Sie bei der Zusammenstellung. Wir begleiten Sie auf Ihrem Weg zur besten Baufinanzierung.
Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt welche Unterlagen Sie für eine Baufinanzierung brauchen
Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei einer Baufinanzierung?
Mit verschiedenen Förderungen können Sie die finanzielle Belastung bei einer Baufinanzierung reduzieren. Dazu stehen verschiedene Programme zur Auswahl:
- KfW-Förderung: Es gibt verschiedene Programme für den Hausbau und die energetische Sanierung. Unter anderem unterstützt die KfW energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen mit zinsgünstigen Krediten. Bei einigen Programmen profitieren Sie von tilgungsfreien Anfangsjahren und reduzieren so die Belastung in der ersten Zeit.
- BAFA-Förderung: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle unterstützt mit Zuschüssen für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik oder der Heizungsoptimierung. Wenn Sie eine energetische Sanierung planen, ist diese Förderung interessant.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Der Bund fördert verschiedene Vorhaben zur energetischen Sanierung wie den Austausch der Heizung oder der Fenster.
- Regionale Förderungen: Einige Bundesländer und Kommunen haben spezielle Förderprogramme.
Welche staatlichen Förderungen für Ihre Baufinanzierung in Betracht kommen, erfahren Sie unverbindlich bei unsere Expertenberatung!
Fazit: Mit der richtigen Baufinanzierung ins eigene Heim
In unserem Ratgeber haben Sie erfahren, wie Sie mit einer gut geplanten Baufinanzierung Ihren Traum vom Eigenheim realisieren. Wer frühzeitig Eigenkapital ansammelt, verschiedene Kreditangebote vergleicht und mögliche Förderungen nutzt, kann sich langfristig günstige Konditionen sichern.
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