Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung ist die Fortführung eines Immobiliendarlehens nach Ablauf der ursprünglichen Zinsfestschreibungsfrist. Wurde das Darlehen innerhalb dieser Frist noch nicht getilgt, verbleibt eine Restschuld. Als Kreditnehmer müssen Sie sich überlegen, wie Sie die verbleibende Restschuld weiter abbezahlen möchten. Die Konditionen werden zu diesem Zeitpunkt neu verhandelt.
Das folgende Beispiel verdeutlicht die Anschlussfinanzierung:
Ein Kreditnehmer hat ein Darlehen über 250.000 Euro Jahren aufgenommen. Vereinbart wurden ein Sollzins von 5 Prozent und eine Tilgung von 2 Prozent, die monatliche Rate betrug 1.458,33 Euro.
Die Übersicht zeigt die Restschuld nach 10 und 20 Jahren Zinsbindung:
| Zinsbindung | 10 Jahre | 20 Jahre |
| Gezahlte Zinsen | 110.299,15 € | 178.736,54 € |
| Tilgungsleistung | 64.700,45 € | 171.262,66 € |
| Restschuld | 185.299,55 € | 78.737,35 € |
Nach 10 Jahren wäre eine Anschlussfinanzierung für eine Restschuld von rund 185.000 Euro, nach 20 Jahren für rund 78.000 Euro erforderlich. Wichtig ist, dass Sie rechtzeitig überlegen, wie es mit Ihrem Darlehen weitergehen soll.
Arten der Anschlussfinanzierung
Zur Auswahl stehen verschiedene Arten der Anschlussfinanzierung:
| Art der Anschlussfinanzierung | Beschreibung | Vorteile | Nachteile |
| Prolongation | Verlängerung des bestehenden Kredits bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen. | – Einfacher Ablauf, da keine neue Bonitätsprüfung erforderlich ist – Kein Wechsel der Bank notwendig – Geringer Aufwand – keine Umschreibung der Grundschuld erforderlich | – Oft schlechtere Konditionen als bei einem Anbieterwechsel – Keine Möglichkeit, andere Angebote zu vergleichen |
| Umschuldung | Wechsel zu einer neuen Bank mit einem neuen Darlehensvertrag, um bessere Zinsen oder Konditionen zu erhalten. | – Darlehensnehmer profitieren von besseren Zinssätzen – Möglichkeit zur Anpassung der Tilgungsrate | – Aufwendiger, da eine neue Bonitätsprüfung erforderlich ist – Eventuell zusätzliche Kosten durch Gebühren für Grundbucheinträge und Notarkosten |
| Forward-Darlehen | Abschluss einer Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung, um sich heutige Zinsen zu sichern. | – Planungssicherheit durch frühzeitige Sicherung des Zinssatzes – Schutz vor möglichen Zinssteigerungen | – Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit – Verpflichtung zur Abnahme des Darlehens, selbst wenn die Zinsen zum Ablösungszeitpunkt fallen |
Ein hohes Risiko besteht in einer deutlichen Erhöhung des Zinssatzes zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung.
Das folgende Beispiel verdeutlicht die Gefahr: Sie haben in einer Niedrigzinsphase einen Kredit mit günstigen Zinsen von lediglich einem Prozentpunkt abgeschlossen. Das Darlehen läuft nun in einer Hochzinsphase aus der Zinsbindung und die aktuellen Sollzinsen betragen 5 Prozent. Hier sehen Sie, welche Auswirkungen sich bei einem Darlehen in Höhe von 250.000 Euro ergeben würden:
| Rate bei 1 % Zinsen / 3 % Tilgung | Rate bei 5 % Zinsen / 3 % Tilgung nach Zinsbindung |
| 833,33 Euro | 1.666,67 Euro |
Würden Sie nach dem Auslaufen der Zinsbindung den Tilgungssatz von 3 Prozent beibehalten, würde sich die monatliche Rate verdoppeln. Mit einer Reduzierung des Tilgungssatzes könnten Sie zwar die Ratenbelastung minimieren, dafür würde sich aber die Laufzeit des Darlehens verlängern.
Prolongation oder Umschuldung – was ist die bessere Variante?
Für Kreditnehmer ist es in der Regel bequem, das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank anzunehmen. Ob die Bank überhaupt neue Unterlagen anfordert, ist vom Einzelfall abhängig. Unter Umständen müssen Sie neue Immobilienunterlagen vorlegen, damit eine neue Bewertung der Sicherheiten vorgenommen werden kann. In einigen Fällen fordern Kreditinstitute auch neue Einkommensunterlagen an, um Ihre aktuelle Bonität zu überprüfen.
Wenn Sie sich für eine Umschuldung zu einer neuen Bank entscheiden, sind Objekt- und Einkommensunterlagen für die Kreditprüfung in jedem Fall vorzulegen.
Eine pauschale Aussage, ob es sich lohnt, zu einer neuen Bank zu wechseln, ist pauschal nicht zu treffen. Üblicherweise ist es jedoch so, dass die Konditionsangebote für eine Prolongation mit einem höheren Zinssatz verschickt werden – bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie also auf jeden Fall vergleichen!
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Ab wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?
Eine Anschlussfinanzierung wird immer dann relevant, wenn die Zinsbindung eines bestehenden Immobiliendarlehens ausläuft. Viele Kreditnehmer fragen sich: Ab wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern? Grundsätzlich empfiehlt es sich, spätestens 12 bis 24 Monate vor Ende der Zinsbindung aktiv zu werden. Denn in diesem Zeitraum bieten Banken häufig sogenannte Forward-Darlehen an, mit denen sich günstige Zinsen frühzeitig sichern lassen. Wer die Anschlussfinanzierung zu spät angeht, riskiert höhere Zinsen und damit steigende monatliche Raten. Eine rechtzeitige Planung ermöglicht dagegen den Vergleich verschiedener Angebote und schafft finanzielle Sicherheit.
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Das sollten Sie bei einer Anschlussfinanzierung beachten
Bei einer Anschlussfinanzierung sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Diese 7-Punkte-Checkliste fasst die wichtigsten Tipps unserer Experten zusammen.
- Frühzeitig informieren: Beginnen Sie rechtzeitig mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung. Im Idealfall beobachten Sie die Kapitalmarktzinsen und ziehen verschiedene Alternativen in Betracht. Eine gute Idee ist es, mindestens ein Jahr vorher zu starten, wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen auch schon früher.
- Konditionen vergleichen: Spätestens drei bis sechs Monate bevor die Sollzinsbindung abläuft, sollten Sie beginnen, Zinssätze zu vergleichen. Bereits ein Unterschied von nur einem halben Prozentpunkt beim Sollzins hat deutliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung – ein genauer Vergleich lohnt sich!
- Forward-Darlehen prüfen: Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung – in diesem Fall sollten Sie also entsprechend früher in den Vergleich einsteigen. Mit dem richtigen Timing können Sie sich vor Ablauf des Darlehens günstige Zinssätze sichern.
- Verhandlungen mit der Bank: Einige Monate vor Ende der Zinsbindung erhalten Sie üblicherweise ein Prolongationsangebot der finanzierenden Bank. In der Regel bieten die Banken bei Darlehensverlängerungen zunächst keine attraktiven Zinssätze, es kann sich lohnen, in die Verhandlungen einzusteigen und sich nach anderen Möglichkeiten zu erkundigen.
- Wertsteigerung Ihrer Immobilie einbeziehen: Die Werte für Immobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Haben Sie das Darlehen vor zehn oder 15 Jahren abgeschlossen, ist Ihre Immobile also deutlich mehr wert als zum Kaufzeitpunkt. Wenn Sie Ihr Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank verlängern, erfolgt in der Regel keine Neubewertung. Entscheiden Sie sich für eine Umschuldung, ermittelt der neue Kreditgeber einen Beleihungswert zum aktuellen Zeitpunkt – ein Umstand der sich für Sie bei den Konditionen bemerkbar machen kann und Sie profitieren von günstigeren Zinsen.
- Sondertilgungen berücksichtigen: Überlegen Sie, ob Sie zum Umschuldungszeitpunkt einen Teil des Darlehens ablösen können. Auf diese Weise reduzieren Sie die Restschuld und sind schneller schuldenfrei. Zudem minimieren Sie die Gesamtkosten, da Sie weniger Zinsen zahlen.
- Beratung: Nutzen Sie die Möglichkeit unserer Dienstleistung und lassen sich kostenfrei beraten. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess Ihrer Anschlussfinanzierung und zeigen Ihnen, wie Sie am besten vorgehen.
Viele Kreditnehmer schrecken vor dem Aufwand bei einer Umschuldung zurück. Bei der neuen Bank sind Unterlagen für eine Bonitätsprüfung einzureichen, zudem sind Objektunterlagen und eine Umschreibung der Grundschuld erforderlich. Bedenken Sie, dass Sie durch einen günstigeren Zinssatz eine Zinsersparnis erzielen und sich der Aufwand und die Kosten für den Notar durchaus lohnen.
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Was passiert, wenn man keine Anschlussfinanzierung hat?
Steht bei Auslaufen der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung noch nicht fest, läuft das Darlehen in der Regel zunächst mit einem variablen Zinssatz weiter. Dabei werden die Zinsen alle drei Monate an das aktuelle Marktzinsniveau angepasst. Im besten Fall profitieren Sie also von günstigen Kapitalmarktzinsen, sind die Zinsen allerdings hoch, wird auch die Finanzierung teurer.
Wenn Sie wissen, dass Sie das Darlehen innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzahlen möchten, kann die variable Variante sinnvoll sein. Es dient also nur als flexible Zwischenfinanzierung zur Überbrückung. Unter Umständen läuft Ihr Darlehen aus der Zinsbindung und Sie wissen bereits, dass Sie in einigen Monaten den Erlös aus einer fälligen Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag erhalten – genau hier ist das variable Darlehen eine gute Idee.
Wenn Sie allerdings keine zeitnahe Ablösung planen, ist es ratsam, sich rechtzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung zu setzen. Die Bank ist berechtigt, dass Darlehen nach Ende der Zinsbindung zu kündigen. In diesem Fall wäre die gesamte Restschuld zur Rückzahlung fällig. Damit Sie nicht unter Zeitdruck einen neuen Immobilienkredit abschließen müssen, ist eine neue Vereinbarung für Sie besonders wichtig.
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Wie finde ich eine günstige Anschlussfinanzierung?
Mit einer gut geplanten Anschlussfinanzierung sind Sie auf der sicheren Seite. Wenn Sie wissen, dass Ihr Hauskredit in einiger Zeit aus der Sollzinsbindung läuft, beginnen Sie am besten rechtzeitig, sich umzuschauen:
- Beobachtung des Kapitalmarkts: Beobachten Sie den Markt und schließen bei Anzeichen steigender Kapitalmarktzinsen rechtzeitig einen neuen Darlehensvertrag ab.
- Zinsrechner Baufinanzierung nutzen: Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner und prüfen, welche Variante für Ihre Situation am besten geeignet ist.
- Laufzeiten planen: Überlegen Sie genau, welche Laufzeit für das Anschlussdarlehen in Frage kommt. Unter Umständen ist ein Volltilgerdarlehen sinnvoll. Bei dieser Darlehensform zahlen Sie den Kredit innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurück. Es besteht keine Gefahr von hohen Zinsen bei einer erneuten Anschlussfinanzierung.
Wenn Sie einen ungünstigen Zeitpunkt für Ihre Anschlussfinanzierung wählen, müssen Sie mit höheren Raten, einer längeren Laufzeit und höheren Gesamtkosten rechnen. Im schlimmsten Fall ist die monatliche Ratenbelastung so hoch, dass Sie das finanziell nicht mehr stemmen können. Denken Sie als unbedingt daran, sich rechtzeitig zu kümmern!
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Fazit: Mit der richtigen Anschlussfinanzierung schneller schuldenfrei
Die Anschlussfinanzierung ist für Immobilienbesitzer ein wichtiger Schritt, um die Tilgung der Restschuld zu planen. Zur Auswahl stehen verschiedene Möglichkeiten – ob Sie sich für eine Umschuldung, eine Prolongation oder den frühzeitigen Abschluss eines Forward-Darlehens entscheiden, hängt von Ihrer individuellen Situation und dem aktuellen Kapitalmarktniveau ab.
In unserem Artikel haben wir verschiedene Optionen aufgezeigt. Nutzen Sie unsere Expertenberatung, um die beste Lösung für sich zu finden!
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