Was ist ein Immobilienkredit?
Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das Sie für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie aufnehmen. Üblich sind Kreditbeträge ab 50.000 Euro, die Sie über einen langfristigen Zeitraum zurückzahlen.
Die Merkmale eines Immobiliendarlehens im Überblick:
- Zweckbindung: Darlehen für die Finanzierung des Kaufpreises, der Bau- oder Umbaukosten
- Laufzeit: Laufzeiten zwischen 10 und 30 Jahren sind üblich
- Sicherheit: Absicherung durch ein Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek)
- Konditionen: günstigere Zinsen als bei klassischen Ratenkrediten
Welche Arten von Immobilienkrediten gibt es?
Annuitätendarlehen sind die gängige Finanzierungsmethode. Dabei zahlen Sie den Kredit innerhalb der Zinsfestschreibungszeit in gleichbleibend hohen Raten zurück. Der Betrag setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zinsen berechnen Banken immer nur auf die Restschuld, sodass die Zinskosten im Laufe der Zeit sinken. Der Tilgungsanteil nimmt um die ersparten Zinsen zu. Bleibt am Ende der Laufzeit eine Restschuld, haben Sie die Möglichkeit einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung.
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Darlehensformen:
- Tilgungsdarlehen: Sinkende Raten, da Tilgung gleichbleibt, die Zinsbelastung aber geringer wird.
- Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, Rückzahlung am Ende in einer Summe. Diese Variante ist sinnvoll, wenn in einigen Jahren beispielsweise ein Sparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung zur Ablösung vorgesehen sind.
- Bausparvertrag: Finanzierung über einen Bauspardarlehen.
- Volltilgerdarlehen: Sonderform des Annuitätendarlehens, die vollständige Tilgung erfolgt während der Zinsfestschreibung.
Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt was ein Immobilienkredit ist
Was sollte ich bei einem Immobilienkredit beachten?
Mit einem Immobilienkredit, auch Baukredit oder Hauskredit genannt, gehen Sie eine hohe finanzielle Verpflichtung für die kommenden Jahre oder Jahrzehnte ein. Bevor Sie sich für eine Finanzierung entscheiden, sind verschiedene Kriterien zu bedenken:
Höhe des Gesamtbetrags
Neben Kauf- oder Baukosten fallen weitere Kosten wie Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision an an. Stellen Sie eine realistische Kalkulation auf und legen die richtige Kreditsumme für das Vorhaben fest. Wichtig ist, auch Rücklagen einzuplanen und nicht das gesamte Kapital zu verwenden.
Das folgende Beispiel zeigt, mit welchen Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro zu rechnen ist:
| Kostenart | Prozent | Betrag |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % | 4.500 € |
| Grunderwerbsteuer | 5 % (je nach Bundesland) | 15.000 € |
| Maklerprovision | (zwischen 3 und 7 %) 3,5 % | 10.500 € |
| Gesamtkosten | ca. 10 % | 30.000 € |
Als Faustregel können Sie Nebenkosten zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.
Fördermöglichkeiten prüfen
Wenn Sie energieeffizient bauen oder sanieren, stellt die KfW zinsgünstige Fördermittel und Zuschüsse bereit, die in die Gesamtkalkulation fließen. Wichtig ist, dass der Förderantrag vor Kauf oder Baubeginn gestellt wird, eine nachträgliche Fördermöglichkeit schließt die Kreditanstalt für Wiederaufbau in der Regel aus. Ideal ist eine Kombination aus klassischem Immobilienkredit und KfW-Darlehen. Unsere Profis zeigen Ihnen gern, wie Sie die Finanzierung am besten gestalten.
Zinsbindungsfrist
Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart wird und nicht verändert werden kann. Üblich sind Fristen zwischen 5 bis maximal 30 Jahren. Überlegen Sie genau, welche Sollzinsbindung am besten zu Ihrer Zukunftsplanung passt. Dabei haben Sie idealerweise auch die aktuelle Situation auf dem Kapitalmarkt im Blick. Kredite mit einer längeren Festschreibung sind in der Regel teurer, da Banken hier das Zinsänderungsrisiko einbeziehen.
Bei Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung – es lohnt sich, rechtzeitig Vergleichsangebote einzuholen.
Tilgungshöhe
Mit einer höheren Tilgung sind Sie schneller schuldenfrei und zahlen entsprechend weniger Zinsen. Wichtig ist, den Tilgungssatz so zu wählen, dass Ihr finanzieller Rahmen nicht komplett ausgereizt wird. Bei einem Immobilienkredit liegt die anfängliche Tilgung üblicherweise zwischen 1 und 5 % der Darlehenssumme. Die folgende Tabelle veranschaulicht, welchen Einfluss die Tilgungshöhe auf die Restschuld hat:
| Tilgungssatz | Zinssatz | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 Jahren |
| 1 % | 3 % | 1.000,00 € | 265.608,36 € |
| 2 % | 3 % | 1.250,00 € | 231.216,72 € |
| 3 % | 3 % | 1.500,00 € | 196.825,09 € |
| 4 % | 3 % | 1.750,00 € | 162.433,45 € |
| 5 % | 3 % | 2.000,00 € | 128.041,81 € |
Achten Sie darauf, im Kreditvertrag kostenlose Sondertilgungen zu vereinbaren. So haben Sie die Möglichkeit, zu bestimmten Zeitpunkten auf Wunsch Sonderzahlungen zu leisten und die Laufzeit und Zinsbelastung des Immobilienkredits zu verkürzen.
In Zeiten günstiger Kapitalmarktzinsen ist eine längere Zinsfestschreibungszeit eine gute Wahl. Sie sichern sich die attraktiven Konditionen und profitieren von einer ausgezeichneten Planungssicherheit. Sie wissen genau, mit welcher monatlichen Ratenhöhe Sie rechnen müssen.
Unsere kostenlose und unverbindliche Expertenberatung unterstützt Sie gern bei der Entscheidung für die passende Immobilienfinanzierung.
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Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?
Wie hoch das mögliche Immobiliendarlehen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Eigenkapital: Banken erwarten in der Regel einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 10 bis 20 %
- Einkommen: Idealerweise beträgt die Monatsrate maximal 30 bis 40 % des monatlichen Haushaltskommens.
Das folgende Beispiel zeigt, wie viel Immobilienkredit bei einem Einkommen von 4.000 Euro monatlich denkbar ist:
| Parameter | Wert |
| Nettoeinkommen | 4.000 € |
| Maximale Monatsrate (30 % vom Einkommen) | 1.200 € |
| Zinssatz | 3,5 % |
| Tilgung | 2 % |
| Maximale Kreditsumme (bei 30 % Rate) | ca. 280.000 € |
| Maximale Monatsrate (40 % vom Einkommen) | 1.600 € |
| Maximale Kreditsumme (bei 40 % Rate) | ca. 370.000 € |
Nutzen Sie unseren Immobilienkredit-Rechner und prüfen, mit welcher Kreditrate Sie bei Ihrem Wunschkredit rechnen müssen.
Nicht nur die Einkommensverhältnisse wirken sich auf die Höhe des Immobilienkredits aus. Auch die Immobilie selbst spielt eine wichtige Rolle. Vor der Kreditvergabe bewertet die Bank die Immobilie und legt die Beleihungsgrenze fest. Diese beträgt üblicherweise 60 bis 80 Prozent des ermittelten Beleihungswertes oder des Kaufpreises. Den verbleibenden Betrag decken Kreditnehmer durch Eigenkapital ab.
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Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Immobilienkredit?
Banken erwarten einen Eigenkapitaleinsatz zwischen 20 und 30 % der Gesamtkosten. Idealerweise finanzieren Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Unter Umständen gewähren Banken auch Vollfinanzierungen. In diesen Fällen kommt es jedoch vor allem auf die Einkommensverhältnisse des Kreditnehmers an.
Die folgende Tabelle zeigt den Eigenkapitalbedarf bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro:
| Position | 20 % Eigenkapital | 30 % Eigenkapital |
| Kaufpreis der Immobilie | 350.000 EUR | 350.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (5,0 %)* | 17.500 EUR | 17.500 EUR |
| Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2,0 %) | 7.000 EUR | 7.000 EUR |
| Maklerprovision (3,57 %)** | 12.495 EUR | 12.495 EUR |
| Gesamte Kaufnebenkosten | ca. 37.000 EUR | ca. 37.000 EUR |
| Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten) | 387.000 EUR | 387.000 EUR |
| Eigenkapital (Anteil) | 70.000 EUR (20 %) | 105.000 EUR (30 %) |
| Finanzierungsbedarf | 317.000 EUR | 282.000 EUR |
*Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland (3,5 % – 6,5 %)
**Maklerprovision ist regional unterschiedlich und oft verhandelbar.
Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und Sie profitieren von günstigeren Zinssätzen.
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Welche Bank hat die niedrigsten Zinsen für Immobilienkredite?
Vor der Kreditaufnahme ist ein Vergleich der verschiedenen Anbieter sehr zu empfehlen. Die Konditionen sind von verschiedenen Faktoren abhängig:
- Marktsituation: Die Zinssätze am Kapitalmarkt sind vor allem von der allgemeinen Entwicklung des Kapitalmarkts und den aktuellen Leitzinsen abhängig. Erhöht die Europäische Zentralbank EZB den Leitzins, hat das Auswirkungen auf die Höhe der Bauzinsen.
- Bonität des Kreditnehmers: Als Darlehensnehmer mit einer positiven Schufa-Auskunft und einem stabilen Einkommen profitieren Sie von attraktiveren Konditionen. Auch die Höhe das Eigenkapitals wirkt sich auf die Zinsen aus.
- Laufzeit und Zinsbindung: Kürzere Laufzeiten bieten Banken in der Regel zu niedrigeren Zinssätzen an. Hier haben Sie allerdings eine geringere Planungssicherheit, da das Risiko steigender Zinsen nach Auslaufen der Festschreibungszeit besteht.
- Beleihungsauslauf: Das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Immobilienwert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet. Bei einem niedrigen Beleihungsauslauf ist das Risiko für die Bank geringer und Sie erhalten bessere Konditionen.
Insgesamt ist die Höhe der Zinsen nicht nur von der Bank, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und den Einkommensbedingungen abhängig.
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Welche Unterlagen benötigt die Bank für einen Immobilienkredit?
Vor einer Kreditzusage nehmen Banken eine umfangreiche Prüfung vor. Dabei sind verschiedene Unterlagen zu den Einkommensverhältnissen und über die Immobilie vorzulegen. Die folgende Checkliste zeigt, welche Dokumente wichtig sind:
- Personalausweis oder Reisepass zur Prüfung der Identität
- Einkommensnachweise: Banken erwarten die Vorlage der letzten drei Gehaltsnachweise oder des Steuerbescheids. Bei Selbständigen und Freiberuflern sind Gewinn- und Verlustrechnungen oder Einnahmenüberschussrechnungen und Bilanzen vorzulegen.
- Nachweis des Eigenkapitals: Anhand von Kontoauszügen, Depotauszügen oder Sparbüchern weisen Sie vorhandene Eigenmittel nach. Besitzen Sie bereits Immobilien, legen Sie entsprechende Grundbuchauszüge vor.
- Übersicht über bestehende Darlehen: Die Bank fordert eine Aufstellung über die aktuellen finanziellen Verpflichtungen und Belastungen an.
- Aktueller Grundbuchauszug der Immobilie: Der Grundbuchauszug der Kaufimmobilie zeigt die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen.
- Lageplan: Der Plan dokumentiert die genaue Lage der Immobilie.
- Objektbeschreibung: Das Dokument gibt Auskunft über den Zustand der Immobilie.
- Energieausweis: Der Energieausweis zeigt den energetischen Zustand der Immobilie und gibt Aufschluss über etwaige Sanierungs- und Modernisierungserfordernisse.
- Baugenehmigung: Bei Neubauten oder größeren Umbaumaßnahmen fordert die Bank eine Baugenehmigung an.
- Mietverträge: Handelt es sich um eine vermietete Immobilie zeigen die Mietverträge die monatlichen Einkünfte.
- Teilungserklärung: Finanzieren Sie mit dem Immobilienkredit eine Eigentumswohnung, ist die Teilungserklärung einzureichen.
Sie erfahren bei Ihrer Kreditanfrage, welche Dokumente bei der Bank einzureichen sind.
Gern unterstützen Sie mit unsere Expertise bei der Zusammenstellung der Unterlagen und begleiten Sie durch den Antragsprozess – nehmen Sie jetzt Kontakt auf!
Fazit: Mit dem richtigen Immobilienkredit den Traum vom Eigenheim verwirklichen
Mit einer gründlichen Vorbereitung und einer durchdachten Planung gelingt der Weg in die eigenen vier Wände. Wichtig sind vor allem ein ausreichend hoher Eigenkapitaleinsatz und die Wahl des passenden Immobilienkredits. Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten – idealerweise passen Sie den Baukredit an Ihre persönlichen Verhältnisse und Ihre Zukunftsplanung an.
Bedenken Sie, dass es sich um eine langfristige Entscheidung handelt und die Rate jeden Monat erbracht werden muss. Es kommt also auf einen realistischen Zins- und Tilgungssatz an, den Sie problemlos aus Ihrem Einkommen zahlen können. Mit einem Vergleich verschiedener Angebote sichern Sie sich langfristig stabile Konditionen.
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