Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung ist ein klar strukturierter Prozess, bei dem Sie sich als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin Schritt für Schritt Ihrer Traumimmobilie nähern. Dabei erhalten Sie von Ihrem Finanzierungsgeber, der Bank, das zum Erwerb des Objektes benötigte Kapital und zahlen es in monatlichen Raten zurück. Spätestens, wenn Sie eine passende Immobilie ins Auge gefasst haben, ist es an der Zeit für erste Beratungsgespräche.
Idealerweise führen Sie diese Beratungsgespräche bereits, bevor Sie sich auf die Immobiliensuche begeben, denn mit einem kompetenten Finanzcheck erhalten Sie einen umfassenden Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten. So können Sie Ihre Suchkriterien weiter verfeinern.
Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert
Wie läuft eine Immobilienfinanzierung ab?
Wenn Sie Ihr Traumobjekt gefunden haben, erstellen Sie gemeinsam mit Ihrem Baufinanzierungspartner einen Finanzierungsplan, der nicht nur zu Ihren finanziellen Möglichkeiten, sondern auch zu Ihren persönlichen Lebensumständen und Ihrer Familien- und/oder Lebensplanung passt.
Ganz oben auf Ihrer To-do-Liste steht dabei der Eigenkapitaleinsatz. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser.
Steht diese Summe fest, wird Ihnen Ihr Berater oder Ihre Beraterin ein maßgeschneidertes Darlehensangebot unterbreiten. Wenn Sie mit den Finanzierungsmodalitäten einverstanden sind, unterschreiben Sie den Darlehensvertrag. Was es dabei zu beachten gibt, behandeln wir im nächsten Abschnitt.
Im Anschluss geht es an die Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages im Notariat. Dort werden die Vereinbarungen in Anwesenheit aller Vertragsparteien verlesen und deren rechtliche Wirkung erklärt. Dann wird der Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet.
Lassen Sie vom Bank- bis zum Notartermin maximal 14 Tage verstreichen. Kommt der Kaufvertrag nämlich aus nicht vorhersehbaren Gründen nicht zustande, können Sie Ihr Baudarlehen innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Widerrufsfrist noch stornieren.
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundpfandrechte ins Grundbuch. Das bedeutet, die Immobilie ist nun bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch rechtsverbindlich für Sie reserviert. Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ist separat im Kaufvertrag geregelt.
Als Eigentümer oder Eigentümerin werden Sie erst im Grundbuch eingetragen, wenn der Kaufpreis zum im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitstermin bezahlt ist und der Verkäufer oder die Verkäuferin den Eingang der Kaufpreiszahlung bestätigt hat. Die Erfüllung der Pflichten aus dem Kaufvertrag wird im Notariat überwacht.
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Was Sie bei einer Immobilienfinanzierung beachten sollten
Eine Baufinanzierung gehört wahrscheinlich zu den komplexesten, längsten und betragsmäßig höchsten Verpflichtungen, die Sie in Ihrem Leben eingehen. Daher ist es wichtig, die elementaren Bausteine eines Darlehensvertrages, die wir im Folgenden auflisten, zu kennen.
Darlehenssumme
Die Darlehenssumme ist der Nettodarlehensbetrag, also der Betrag, den Sie sich von der Bank tatsächlich leihen.
Gesamtbetrag
Im Darlehensvertrag, beziehungsweise in einem zugehörigen Merkblatt, werden Sie weiterhin den zurückzuzahlenden Gesamtbetrag finden. Dieser besteht aus dem Nettodarlehensbetrag, den Zinskosten und eventuellen weiteren Kreditnebenkosten.
Laufzeit
Bitte beachten Sie, dass es sich bei der Darlehenslaufzeit nicht um die gleiche Größe wie bei der Zinsbindung handelt. Beide Parameter können, müssen aber nicht identisch sein. Im Durchschnitt beträgt die Darlehenslaufzeit zwischen 20 und 30 Jahre.
Wenn Sie sich bereits im mittleren Lebensalter befinden, ist es wichtig und sinnvoll, das Ende der Finanzierung auf einen Zeitpunkt zu legen, der noch vor dem Renteneintritt liegt. Vermeiden Sie unverhältnismäßig hohe Belastungen im Rentenalter.
Zinssatz in %
Der Zinssatz bestimmt, wie viel Geld Sie zusätzlich zum Nettodarlehensbetrag zur Rückzahlung Ihrer Immobilienkredite aufwenden müssen.
Zinsbindung
Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist. Üblich sind in der Immobilienfinanzierung fünf, zehn oder fünfzehn Jahre.
Sie legen Wert auf hohe Planungssicherheit? Auch längere Zinsbindungsfristen sind durchaus denkbar. Doch ein Blick auf die Kondition lohnt sich, denn häufig bezahlen Sie diese Planungssicherheit teuer. Denken Sie lieber beizeiten an eine günstige Anschlussfinanzierung. Nutzen Sie dazu gerne unseren kostenlosen Anschlussfinanzierungs-Rechner.
Monatliche Rate
Die monatliche Rate ist der Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat an die Bank bezahlen müssen. Sie setzt sich aus Sollzins und Tilgung zusammen.
Bei einem Annuitätendarlehen, der Darlehensart, die am häufigsten für Immobilienfinanzierungen verwendet wird, bleibt diese Rate immer gleich. Das bedeutet, je mehr Sie von der Kreditsumme im Lauf der Zeit tilgen, desto geringer wird der Zinsanteil innerhalb dieser festen Rate. Der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend.
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5 Expertentipps zur Immobilienfinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung muss weder langwierig noch kompliziert sein. Unsere Expertentipps zu wichtigen wirtschaftlichen Faktoren sollen Ihnen helfen, die Rahmenbedingungen einfacher abzustecken.
Tipp 1: Eigenkapitaleinsatz planen
Wie bereits erwähnt, ist es bei einer eigengenutzten Immobilie sinnvoll, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz spart Geld, Zeit und bringt meist bessere Zinskonditionen ins Spiel. Als Faustregel gilt: Um Ihre Immobilienfinanzierung solide aufzustellen, sollten Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, mindestens aber die Erwerbsnebenkosten, an Eigenmitteln einbringen können.
Tipp 2: Erwerbsnebenkosten berechnen
Die Erwerbsnebenkosten können je nach Objekt unterschiedlich ausfallen. Während Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten immer anfallen, richten sich Erschließungskosten, Zahlungen für Sanierungsmaßnahmen, Architekten und Baubegleitung sich nach der Bauart oder dem Alter und Zustand der Immobilie.
Tipp 3: Öffentliche Förderprogramme in Anspruch nehmen
Förderkredite bergen Einsparpotenzial, denn sie können mit klassischen Bankdarlehen kombiniert werden. Die Gesamtkosten der Finanzierung fallen bei Einbindung von öffentlichen Förderkrediten z.B. von der Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW) durch niedrigere Zinssätze und mögliche Tilgungszuschüsse häufig geringer aus. Besonders attraktiv sind KfW-Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren (KfW 261) oder altersgerechtes Umbauen (KfW 159).
Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie selbstverständlich kostenlos und unverbindlich zu Ihren persönlichen Förderungsmöglichkeiten. Hierdurch sparen Sie bares Geld bei Ihrer Finanzierung.
Tipp 4: Anfängliche Tilgung hoch genug ansetzen
Achten Sie bei einer eigengenutzten Immobilie unbedingt auf eine ausreichend hohe anfängliche Tilgung, um das Darlehen in einer angemessenen Zeit zurückführen zu können. Dabei ist es wichtig für Sie zu berücksichtigen, dass die Dauer der Zinsbindung in der Regel nicht der Darlehenslaufzeit entspricht.
Tipp 5: Früh an die Anschlussfinanzierung denken
Denken Sie frühzeitig über eine günstige Anschlussfinanzierung nach und sichern Sie sich beispielsweise über einen Bausparvertrag, den Sie zeitgleich mit der Rückführung des Darlehens zu besparen beginnen, oder über ein Forward-Darlehen niedrige Darlehenszinsen für die Zukunft.
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Wie viel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?
Eine eigene Immobilie zu besitzen, ist vielleicht auch für Sie eines Ihrer großen Lebensziele. Weil wir wissen, wie herausfordernd die Suche nach dem passenden Immobilienkredit sein kann, wollen wir gemeinsam mit Ihnen einen Weg beschreiten, der Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht und gleichzeitig Ihren persönlichen Lebensstandard respektiert. Das Wichtigste zur Ermittlung des maximalen Finanzierungsbetrages erklärt Ihnen unser Finanzierungsexperte Ludwig in nachfolgendem Video:
Video: Finanzierungsexperte der DIFI erklärt wie viel Immobilienfinanzierung Sie sich leisten können
So berechnen Sie Ihr Nettohaushaltseinkommen
Die Ermittlung des maximalen Finanzierungsbetrages bei einer Immobilienfinanzierung ist in erster Linie an Ihr Nettohaushaltseinkommen geknüpft. Den Betrag, der Ihnen am Monatsende nach Abzug aller Kosten zur Verfügung steht, bezeichnet man als freie Liquidität. Zur Ermittlung der freien Liquidität stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen Ihren monatlichen Ausgaben gegenüber.
Das zählt zu den Einnahmen
Auf der Einnahmenseite addieren Sie zunächst Ihr Nettoeinkommen und alle regelmäßigen Einkünfte, die Ihnen auf lange Sicht zuverlässig zur Verfügung stehen. Ein klassisches Beispiel für eine solche weitere Einkunftsart ist das Kindergeld.
Das zählt zu den Ausgaben
Für die Berechnung der Ausgabenseite legen Sie sich am besten Ihre Kontoauszüge bereit, denn neben den Beträgen, die monatlich anfallen müssen Sie auch jährliche Abbuchungen, beispielsweise Versicherungsbeiträge oder KfZ-Wartungskosten, auf den Einzelmonat umlegen. Denken Sie unbedingt auch an Ihre Urlaubsrücklagen und weitere private Planungen.
Ausgaben für Miete, Lebensmittel, Kleidung und Freizeitaktivitäten fassen Sie unter dem Punkt Lebenshaltungskosten zusammen.
Was nun unter dem Strich bleibt, können Sie grundsätzlich für Ihre Kreditrate verplanen. Denken Sie aber auch hier an einen Puffer. Das bedeutet, dass Sie monatlich einen Restbetrag der freien Liquidität als Notreserve für unvorhersehbare Ausgaben auf dem Girokonto zurückbehalten.
Wie viel Immobilienfinanzierung errechnet sich aus der freien Liquidität?
Nun sind Sie schon einen ganzen Schritt weiter auf dem Weg zur der Kreditsumme, die zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt. Für die weitere Berechnung verwenden Sie am besten unseren Immobilienfinanzierungs-Rechner, denn die Höhe des leistbaren Kreditbetrages richtet sich einerseits nach dem Zinssatz und andererseits nach der Höhe der anfänglich vereinbarten Tilgung. Probieren Sie gerne verschiedene Varianten aus!
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Welche Bank ist die beste für Immobilienfinanzierung?
Wahrscheinlich wird es die beste Zinskondition sein, von der Sie sich bei der Auswahl Ihrer finanzierenden Bank leiten lassen. Doch in vielen Fällen lohnt es sich, auch ein Augenmerk auf diese weiteren Faktoren zu richten:
Flexibilität der Immobilienfinanzierung
Das günstigste Angebot muss nicht das beste sein. Achten Sie auf Flexibilität. Wird Ihnen eine jährliche Sondertilgung eingeräumt? Ist es im Bedarfsfall möglich, die Tilgung zu reduzieren oder zu erhöhen? Falls diese Optionen zur Verfügung stehen: Sind sie kostenfrei?
Angebot an Zusatzleistungen
Viele Banken bieten weitere Finanzierungsbausteine im Gesamtpaket an. Beispielsweise könnten ein kostenfreies Gutachten oder vergünstigte Versicherungstarife zum Finanzierungsumfang gehören. Auch Ratenpausen für den finanziellen Notfall werden häufig mit angeboten.
Beratungsqualität und Kundenservice
In puncto Beratungsqualität und Kundenservice können Sie sich ganz auf Ihr Bauchgefühl verlassen, denn Sie gehen ein langfristiges Vertragsverhältnis ein und müssen sich gut aufgehoben fühlen. Fordern Sie ein, worauf Sie Wert legen.
Mit unserer Hilfe können Sie sich diesen zusätzlichen Themen entspannt widmen, denn wir sehen es als unsere Aufgabe, Sie bestmöglich zu unterstützen. Gerne übernehmen wir den Konditionsvergleich und prüfen die Zinssätze von mehr als 550 Banken für Sie!
Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Immobilienfinanzierung?
Ihre finanzierende Bank benötigt zahlreiche Unterlagen. Einerseits um Ihre finanzielle Situation zu prüfen und andererseits, um den Wert Ihrer Wunschimmobilie zu bestimmen.
Legen Sie frühzeitig einen Ordner an, in dem Sie die Standard-Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung gut sortiert, schnell und ordentlich bereitstellen können. Das beschleunigt den Finanzierungsprozess und hinterlässt zudem einen guten Eindruck.
Diese persönlichen Unterlagen müssen unbedingt in Ihren Finanzierungsordner:
- Kopien Ihrer Identitätsnachweise (gültiger Personalausweis oder Reisepass)
- aktuelle Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
- alternativ für Selbständige: Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre
- Eigenkapitalnachweise (Konto- oder Sparbuchauszüge, Depotübersichten, weitere Vermögensbescheinigungen)
Diese Immobilienunterlagen müssen ebenfalls in Ihren Finanzierungsordner:
- Exposé mit allen erforderlichen Rahmendaten zur Immobilie
- Immobiliengutachten (nur falls vorhanden)
- Kaufvertragsentwurf (nur falls bereits vorhanden)
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baupläne (nur für Neubauten)
- Kostenplan
Je nach Zustand, Lage und individueller Vermögenssituation kann es sein, dass die finanzierende Bank noch weitere Unterlagen bei Ihnen anfordert. Selbstverständlich halten wir uns während des gesamten Prozesses zu Ihrer Verfügung und stehen Ihnen bei der Zusammenstellung und Prüfung aller notwendigen Unterlagen mit Rat und Tat zur Seite.
Fazit: Schritt für Schritt zur optimalen Immobilienfinanzierung
Ihre Suche nach der optimalen Finanzierungslösung starten Sie mit einer gründlichen Finanzanalyse. Im Anschluss holen Sie sich Experten und Expertinnen an Ihre Seite und vergleichen gemeinsam Finanzierungs- und Kaufangebote.
Aber schon jetzt haben Sie den erforderlichen Überblick, um zuversichtlich in Ihre Zukunft als stolzer Eigenheimbesitzer oder stolze Eigenheimbesitzerin zu blicken. Nutzen Sie unsere kostenlose Expertenberatung, um weitere Fragen zu klären. Wir sind für Sie da!
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